共同共有如何按份转让？ 不动产这样除名更省心

自在飘零

  家人之间除名宜用买卖来解决，手尾较少。

  最近，读者张女士就不动产家人除名方式咨询本报，她家里拥有房屋3套，其中一套有女儿的名字，当时三个人共同落名，没有注明持有份额，如今张女士的女儿已长大成人，具备独立购房资格，因此，她希望女儿以首次置业的身份购房。由于“3·30”新政对赠与等操作有新规定，张女士希望了解具体除名操作以及涉及费用。为此，记者咨询了汇瀚按揭业务总监何志雄和合富置业业务中心资深经理梁文耀。

  据合富置业梁文耀透露，如果一家人在购房时没有约定份额，拿到的不动产证是注明“共同共有”，每人持有一本共有证。张女士希望以低成本达到除名的目的，可以在与女儿进行买卖交易时，在存量房购房合同第九条备注栏约定，女儿将持有的1%的份额本次转让给母亲，母亲拥有房屋份额70%，父亲拥有30%。在进行买卖操作后，女儿的名额归零，母亲和父亲各重新获得一份不动产证，双方从共同共有变成按份共有。

  据汇瀚何志雄介绍，不动产家人除名，可析产确定份额为1平方米。由于份额为1平方米的买卖相对于赠予的方式来说，税费较低且约束较少，且买卖的同时可进行析产，因此，建议张女士和女儿之间以“买卖”进行除名更为便利。

  涉及费用方面，普通住宅（建筑面积小于144平方米，套内面积小于120平方米）的增值税若未满2年则按房价全额（案例中析产后的1平方米）的5.6%计算，已满2年免征。非普通住宅（建筑面积大于或等于144平方米，套内面积大于或等于120平方米）的增值税若未满2年则按房价全额的5.6%计算，已满2年则按增值部分的5.6%计算。而个税方面，若该套房屋使用已满5年且是业主及家庭唯 一住房则免征，若未满5年，则按房价全额的1%或增值部分的20%计算。

  此外，除了上述增值税及个税外，买家方面还涉及契税，如果该套是买家的首套物业，90平方米以下的则按房价（案例中析产后的1平方米）的1%计算，90平方米或以上的则按房价的1.5%计算。如果是买家的第二套房产，则按房价的3%征收。上述为商品房计算方式，如果是房改房，则要考虑分摊费用等其他因素。

  汇瀚按揭业务总监何志雄还表示，张女士这一案例既可按买卖也可按赠与来确定份额进行操作。不过他比较建议采用买卖的形式更为方便，因为，如果通过赠予，在生效后两年才再有购房名额。而如果是买卖形式，则张女士的女儿能马上腾出名额购房。此外，在直属亲属之间，可向税局申报，按原购买价格（需提供当时购入发票）作为核税价格。