资金趋紧 泰禾融信等房企掀起融资高潮

潘多拉魔盒

3月伊始，憋了许久的开发商集体掀起一轮融资的狂欢。

3月7日，泰禾集团(000732)宣布公司境外全资子公司发行总额2.3亿的美元债券，票面年息7.875%。；

同日，金地集团(600383)完成2018年度第一期超短期融资券30亿元人民币的发行，华侨城则拟申请公开发行10亿元的公司债券。

3月6日，华夏幸福(600340)已宣布公司或公司境外全资子公司拟在中国境外发行不超过20亿美元（含20亿美元）（等值）债券。

同日，华夏幸福签署三笔增资协议：平安大华拟以资产管理计划委托财产向华夏幸福孙公司眉山（楼盘）鼎兴增资不超过人民币10亿元。汇添富资本拟向华夏幸福两家孙公司（永清孔雀城和位于河北大厂的盛基恒宇）各增资人民币4亿元。

同日，信达地产(600657,股吧)宣布拟注册发行不超过（含）70亿元的债务融资工具。

而在今年2月中旬，融信中国宣布将合并发行总计4.25亿美元的优先票据，利息为8.25%。

比上述房企融资胃口更大的，则是首创置业。3月5日，首创置业宣布了两笔发债计划，包括总额不超过人民币30亿元的企业债券以及总额不超过100亿元的中期票据。加上此前的50亿元的境内公司债及已经上市的5亿美元票据，2018年以来首创公开的融资计划已经超过200亿元。

2、3月份融资的房企多如过江之鲫。一位信托公司的高级经理向腾讯《一线》表示，一是年初流动性比较充裕，各大金融机构都有比较充足的资金，房企选择在此期间融资，可以拿到相对较低的利率和放行条件；二是监管机构对房地产行业的融资政策依然没有放松，开发商尤其是中小开发商的资金链依然进展，急需通过融资输血。

融资利率急剧上升

从融资房企的名单来看，万科、恒大、碧桂园等一线房企并没有急迫地进行票据、信托融资。进行融资的大多数是二线房企，如华夏幸福、融信中国等。

上述信托经理称，这与房企的品牌知名度、销售回款额等有关。大的房企销售好，信誉好，一是可以通过巨额的销售回款来补充资金；二是凭借信誉在银行融得利率较低的开发贷。

克尔瑞数据显示，碧桂园今年1-2月份销售额1187亿元，同比增长36%；恒大同（楼盘）期销售额1125亿元，同比增长64%，万科同期销售额1036亿元，同比增长20%。

该信托经理称，目前他们看的融资项目，总体而言，只有万科、恒大等TOP10以内的大房企敢接，中小房企的都不太敢碰，当然，中小房企有些项目如果地段好、回报率高，也会承接。

从融资利率来看，该信托经理称，从去年下半年以来，是一路上涨的势头，“信托这块，之前12%算高的，现在已经打不住，有些项目14%甚至更高的利率都有。”

这一利率上涨的情况，在其他融资工具方面也是如此。

例如融信2月份拟发行的发行的优先票据利率8.25%，而在它之前的时代地产发行四年期优先票据利率为6.25%，华南城三年期优先票据利率为7.25%。

融资背后的激进扩张

上述近期发布融资计划的房企，大部分扩张比较激进。

融信中国年初发布业绩目标，要在2017年700亿的基础上冲刺2018年1200亿的销售目标。

2016年8月，融信中国曾以110.1亿的总价14.3万/㎡的可售面积楼板价拿下上海（楼盘）静安区中兴社区的一幅宅地，引来业界一片惊叹。 融信中国方面称，融信静安地块预计2020年12月才能竣工。

2016年7月，融信以31.55亿元总价、72144元/㎡的楼板价拿下上海杨浦区新江湾城的地王，按照该公司的计划，此楼盘也得在2020年12月竣工。 此外，融信的青浦36-01地块也预计到2020年12月竣工。

2017年中报显示，融信中国的资产总计1186亿元，负债940亿元，资产负债率高达79.25%净负债率高达284.91%。

与融信类似，信达地产前两年也以疯狂拿地王著称。

信达地产背靠背后的信达资产管理公司，通过夹层基金，以杠杆配资的方式在上海、深圳（楼盘）等地拿下多个地王，随后找泰禾等房企合作开发。

信达地产今年三季度的筹资活动现金流达-14.40亿元，而去年同期，筹资现金流还高达41.09亿元。

泰禾集团2017年年底从华侨城手中以108.8的总价，高溢价从华侨城手中那些北京（楼盘）丰台区的一个地王项目，去年一年，泰禾集团在土地并购市场出手豪阔，总计耗资超过600多亿。

泰禾集团的2017年的三季报显示，截至三季度末，泰禾集团净资产为266亿元，负债高达1569亿元，资产负债率达85.50%，财务杠杆比率达5.89倍；其净负债率高达403%，位于房企负债前列。

融信中国的一位内部员工向《一线》表示，对于他们这样的中型房企，通过多渠道融资进行继续扩张也是在目前形势下的不得已之举。在目前这种房企集中度继续增加的情况下，不是你兼并人家，就是你被人家兼并。
　　(作者：孙春芳)　　(出处：《一线》)