北京共有产权项目遇冷背后：位置偏远性价比受质疑

丢失了记忆

4月2日，北京昌平绿海家园、中骏·四季家园和翡萃家园三个共有产权住房项目（第一批）通过公开摇号确定了选房家庭。

　　公告显示，本次最终确认申购家庭28764户，通过购房资格初步审核的昌平区户籍无房家庭和在昌平区工作的本市其他区户籍无房家庭8708户（第一组），东城区、西城区户籍无房家庭7133户（第二组）。

　　项目房源共3326套，分两批次组织配售工作。第一批次面向昌平区户籍无房家庭、在昌平区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及东城区、西城区户籍无房家庭配售，房源2328套，约占总房源的70%。第二批次，面向符合本市住房限购条件且在昌平区稳定工作的非本市户籍的无房家庭配售，房源998套，约占总房源的30%。

　　从第一批次参与摇号的购房者反映来看，购房者对三个共有产权房项目热情并不高。选房现场有70%家庭弃选。究其原因，位置偏远、性价比不高、不能使用组合贷等是大家普遍质疑的问题。

　　位置偏远性价比受质疑
　　从三个项目的基本情况来看，绿海家园位于昌平区旧县地块，建筑面积约17.5万平方米，毛坯交房，主要户型为52~70平方米一居、77~87平方米两居、88~90平方米三居，均价1.8万元/平方米；中骏四季家园位于昌平区西北六环百善出口处，建筑面积约6.4万平方米，毛坯交房，主要户型为60平方米一居室、75平方米两居，均价约1.8万元/平方米；万科翡萃家园位于昌平区北七家镇，建筑面积约43.1万平方米，毛坯交房，主要户型为56~59平方米一居、73~78平方米两居和87~90平方米三居，均价约2.1万元/平方米。

　　记者了解到，昌平区绿海家园、中骏·四季家园和翡萃家园等三个共有产权住房项目中，绿海家园位于六环外旧县村地块，中骏·四季家园位于西北六环百善出口处，而翡翠家园算是唯一一个位于六环内项目，但这里几乎没有公共交通。

　　“共有产权住房的主要问题可能还是在于性价比。包括产品品质、项目位置、周围配套等都是大家比较关心的问题。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示，因为这些共有产权项目当时是限价房，定价相对比较低，所以成本控制也比较紧，产品品质可能也相对不够高。

　　据了解，昌平区绿海家园等三个共有产权项目，包括之前海淀中铁碧桂园项目、之前的朝阳区锦都家园项目，都是由原先的自住型商品房、限价房等房源转化而来的。去年9月30日执行的《北京市共有产权住房管理暂行办法》中规定：未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售的，均按本办法执行。也就是说，还没有到销售环节的自住房，将转化为共有产权住房来销售。

　　昌平的项目就属于共有产权房新政前的项目，在规划设计方面执行的还是过去的自住房的标准。同时，约束共有产权住房规划设计的政策是《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》也是自去年9月30日起执行。所以很多人质疑，共有产权房是“商品房的价格，限价房的品质”。

　　组合贷遭遇难题
　　组合贷问题也暴露了出来。

　　一些购房者爆出在临近摇号前，昌平区绿海家园、中骏·四季家园和翡萃家园等三个共有产权住房项目不让购房者使用组合贷。

　　4月3日，记者电话咨询了昌平区绿海家园、中骏·四季家园和翡萃家园等三个共有产权住房项目处，绿海家园和翡萃家园方面均表示还不能确定，要过一两个星期才能有答复，到时候会集中进行解答。

　　事实上，《北京市共有产权住房管理暂行办法》中就明确规定，购买共有产权住房的，购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。

　　组合贷指公积金贷款+商业贷款的组合方式。对于购房者来说，组合贷利息少，降低日后月供的压力。但开发商和银行方面积极性不高，原因在于组合贷审批时限长、手续繁琐。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于开发商来说，回笼资金是主要的目的，所以不愿意用组合贷，因为公积金贷款审批节奏比较慢，所以开发商会希望建议采用便捷的商业贷款方式。

　　欧阳捷进一步解释，不是每一个城市的公积金都很充足，因为公积金的资金量并不多，相对来讲，公积金没有商业贷款回笼速度快。此外，银行对组合贷也会比较消极，主要原因是商业贷款本身是属于自己的产品，所以相对利润空间要高一些。银行在使用公积金贷款后，会减少商业贷款的额度，降低商业银行贷款的利差。

　　关于组合贷一事，记者发微信给北京市住建委住保处某负责人，一直没有得到回复。

　　退出和流转机制存在障碍
　　业内人士认为，一般来说，很多大城市尤其是一二线城市未来共有产权试点的可能性很大，这体现了“多渠道保障”的住房供应体系。从未来房地产市场产品线的划分来看，商品住宅、保障房、共有产权住房以及租赁住房会成为相对主流的产品内容。

　　但市场对共有产权的接纳却似乎还需要一个过程。

　　共有产权住房并没有大受欢迎，主要原因可能有三个方面。欧阳捷告诉记者，共有产权住房产权关系界定不清晰。所谓的产权其实包含了所有权、使用权和收益权。关于所有权比较清楚，政府有一个份额切分。但使用权不清晰，比如能否转租。倘若能转租，那以后的收益权如何分配。另外，将来出售时收益权如何确定。另外，退出与流转机制还存在一些障碍和困惑。目前，共有产权住房只能在共有产权住房体系内去流转，由政府优先来回购。此种情况在住房出售时定价会是一个很大的问题，如果按照市场价格定价，政府不一定认可，不按照市场定价，卖房人又不一定认可。

　　事实上，共有产权房购买规则已经悄然发生变化。也就是删去了原来最重要的第三条——房主五年后可以以市场价回购剩余产权，使其转为商品房，回到市场公开流通。

　　“此前，购房人在五年以后可以回购政府的30%产权部分，把产权转成个人产权，就可以变成商品房，可以按照市场价格来出售。现在变为五年内不能转让，如果确实要转让，五年后只能转让自己持有的部分不能回购政府部分。然而自己持有这本可以按照市场价格出售，这个对购房者来是很大制约。”中山大学银行研究中心研究员李宇嘉解释。

　　“未来共有产权住房的交易，关键要防范此类房源被违规转让等，否则这会影响此类产品创新的初衷。同时，当前对于此类产品产权关系界定清楚，购房者会担心购买此类住房后不能再去认购新的普通住房。”严跃进强调。  

□ .梁.笑.梅　 .中.国.房.地.产.报