房地产强监管信号持续 调控后手可期

月遥灵三人行

  住建部近期对12个热点城市进行了约谈，多个城市此后加码调控。调控升级主要集中在两方面，一是限购更严，二是房贷利率提高。

  未来，更多城市可能加码调控政策。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从区域上看，东北市场、西北市场、西南市场的政策收紧概率加大。从物业上看，刚需楼盘和酒店式公寓的政策收紧概率加大。从城市来看，部分三四线尤其是库存规模不足城市的政策收紧概率加大。而在公积金办理、土地积极增加供应等方面会有较好的政策优惠。其中公积金办理方面，遵循便民、高效原则。在土地供应方面，会明确给予各类收紧性政策的城市积极增加供地机会。

  “从既有政策层面看，未来或会打几个补丁，进而堵住政策漏洞。”严跃进建议：一是对假离婚炒房的管控更严厉，对于购房资格用完后的离婚，要限制其近期的买房行为；二是严查社保缴纳情况，中介公司、物业管理公司等在近期频频出现缴纳社保现象，很可能是代缴社保的违规做法；三是对于父母

  住房城乡建设部日前再次重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并提出了一系列具体措施。事实上，自年初以来，针对部分城市楼市出现过热倾向，住建部多次表态坚持“房住不炒”初衷，多个城市在住建部约谈后加码调控政策。专家认为，当前房地产市场调控不能放松。应预期管理与供需管理结合，疏堵并用，在限价的同时增大供给。

  长短结合促进楼市稳定

  专家表示，从多角度看，未来楼市调控仍会延续，且市场成交或趋于平均化，不会出现单边上涨行情。短期来看，落实住建部措施是关键；长期来看，建设租赁住房市场、推进房产税对于促进楼市更加稳定起到重要作用。

  “从销售、土地拍卖和房地产资金来源等参数看，当下房地产投资的状况在未来一两个季度还会持续。”中国人民大学副校长刘元春表示，目前很多城市出现了二手房和新房价格严重倒挂的现象，这会使得房地产供给发生变化，也会让房地产商出现结构性变化。

  从房地产开发来看，交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为，银行对开发企业的贷款增速为两年多以来的首次转负，体现了去年以来对企业部门去杠杆的要求。未来，尽管房企存在补充土地储备的需求，但在行业调控和金融监管的双重压力下，拿地将不可避免地受到资金来源收紧的约束。

  从居民购房来看，中信建投证券房地产首席分析师陈慎表示，由于限贷存在，个人的住房信贷需求有“绕道实现”的动机。不过，监管层对此的监管力度会增强，未来个人住房贷款之外的其他住户贷款增速会得到控制。

  长期来看，戴德梁行大中华区综合住宅服务及大中华区业务营销董事总经理蒋尚礼认为，随着房地产调控深化，中国内地房地产投资趋于理性，投资结构也得到进一步优化。一二线城市较为集中的东部地区作为首轮经历房地产调控的区域，膨胀的需求逐步收缩，成交量下滑已成趋势；而在楼市轮动效应后，需求接力释放的西部及东北地区已现疲势，预计未来库存去化速度也将逐渐放缓。

  邹琳华表示，要坚持“房住不炒”的方略，保持调控政策定力，避免为激活经济需要而再度剌激购房需求。除少部分购房门槛过高的城市外，多数城市房价仍在上涨，库存偏低房价快速上涨的城市也不在少数。只要给予适度政策刺激，房价进一步泡沫化难以避免，必将显著加大宏观经济运行风险。这要求维持现有的限购、限贷等房地产调控政策力度不放松。部分快速上涨的三四线城市需督促其出台或加码购房需求控制政策。加大处罚力度，严格控制各类消费贷、网贷流入房地产市场。加强市场秩序监管，及时查处各类违规销售行为。

  “房地产税的推进和房地产市场长效机制的建立是相辅相成、相得益彰的。”东北证券分析师沈新凤说，建立长效机制要求建设基础性制度，而房产税就是在住房持有环节上的成本约束之一，有助于规范房地产市场良性发展，打击投机囤房激活存量房源，倒逼空置房屋进入买卖和租赁市场，有利于体现“房住不炒”的指导性原则。房地产市场的长效机制又能从根本上保证房产税的税收收入，降低纳税人的额外负担。