每经记者40天调查租房“黑中介”：合同巧立收费名目 恶意“洗房”、克扣押金成常态

麦克格雷迪

每经记者 华明 每经编辑 陈旭
　　“明明签了12个月的租房合同，我只住了9个月就被要求搬离，中介不仅不退还押金，连剩余3个月的房租至今都要不回来。”租住在北京市朝阳区西坝河北里的马林（化名）向《每日经济新闻》记者抱怨说。
　　即将进入7月，820万大学应届毕业生又会撑起租房市场的旺季。针对近期房地产市场乱象，6月28日，住建部等七部委发布了《治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。其中特别提出将打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”，可谓针对住房租赁市场的一剂猛药。
　　针对住房租赁市场的乱象，《每日经济新闻》记者以北京市为样本，历时近40天明察暗访，收集数十位遭遇“黑中介”套路的真实案例，并以租房者身份与遭举报的中介机构零距离接触，试图从中寻找共性特征，起底房屋租赁市场的真实现状。
　　行业大势少数黑中介坏了“一锅粥”
　　在超过万亿规模的租赁市场上，始终存在着一些通过各种手段从租客身上捞取非法利益的房屋中介机构，不仅严重扰乱市场秩序，也让国家鼓励租赁市场建设的政策初衷难以落到实处，可谓是几颗老鼠屎坏了一锅粥
　　最近两年，随着多地住房价格走高，从国家到地方政府层面，纷纷出台各类落地政策，加大对住房租赁市场发展的扶持力度，满足多层次需求。
　　2016年，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确要求完善住房租赁法律法规，明确当事人的权利义务，规范市场行为，稳定租赁关系。这是国家层面对住房租赁市场出台的顶层设计。
　　2017年9月，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市大力发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等12个城市开展试点，房屋租赁市场迎来更重要的政策利好。
　　同年12月举行的中央经济工作会议就“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”特别指出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。这为住房租赁市场规划了一个长期发展的路线图。
　　当前，中国核心城市房价收入比已经高于不少国际城市，租房群体转向购房的时间将大大延后，租房时间变长，租赁需求将大幅增加。对比美国全国36.3%和日本全国35.5%的租房比率，中国目前全国租房比率仅有11.6%；对比美国、日本核心城市50%的租房比率，中国核心城市仅有30%左右，租赁需求增长空间巨大。
　　据链家研究院的预测，2020年，全国租房人数将达到1.9亿人；而到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元。
　　面对一个超过万亿规模的市场，建立规范的市场秩序和行业规则显得十分重要。然而具体到各个城市的住房租赁市场，却始终存在着一群以各种手段从租客身上捞取非法利益的房屋中介机构，他们不仅严重扰乱了租房市场秩序，而且也让国家鼓励租赁市场建设的初衷难以落到实处，“黑中介”可谓几颗老鼠屎坏了一锅粥。
　　在众多的城市中，由于天然的巨大需求和客源，“黑中介”在北上广深等一线城市表现更甚。对此有关部门也屡屡出手。以北京市为例，今年4月份，市住建委连续曝光2批45家“黑中介”名单。今年以来，仅朝阳区房管局就对多家中介机构暂停网签资格，对115家违规中介机构注销备案，对28家中介机构立案查处。
　　如何防范和辨别房屋租赁市场中存在的“黑中介”？“黑中介”又有哪些坑蒙租客的手段和套路？租客遭遇“黑中介”套路后又该如何维权？
　　近日，《每日经济新闻》记者以北京市为样本进行了实地调查，在调查中记者发现，很多“黑中介”有共通的几板斧：低租金、低服务费“请君入瓮”；提前清退房客，拒不退还租金和押金；巧立名目，索要繁多不合理收费；利用格式合同，跟房客“秋后算账”……
　　对于刚刚走出“象牙塔”的大学应届毕业生以及缺乏租房经历的人，往往很难辨别和招架。为此，记者总结出了“黑中介”常用的几大套路。
　　中介套路一 借口违反政策恶意“洗”了你的房
　　向租客声称隔断房被相关部门查处，这存在一定的可能性，但也很有可能是中介自导自演的戏，其目的在于赶在下一个季度之前，将上一批租客清离，并安排下一批租客继续住进隔断房，重复操作，从中获利
　　为了消除居住安全隐患，北京市制定了相关规范，禁止改变房屋内部结构分割出租，禁止将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等作为卧室对外出租。如有违规打隔断对外出租的情况，政府部门会进行清理。
　　然而，《每日经济新闻》记者在调查中发现，原本是消除居住安全隐患、保护承租人合法权益的国家政策，却成为“黑中介”随意终止合同、暴力“洗房”的工具。
　　所谓“洗房”，就是当租客签署房屋租赁合同并交纳房租以后，再以隔断房被举报为名，将租客驱赶，如此重复操作，从中获利。
　　今年1月，据江苏公共·新闻频道《法治在线》报道，江苏南京市浦口区因为遭遇中介洗房而报警的人数超过200人。
　　租住在北京市朝阳区西坝河北里202号院某单元的马林（化名），同样遭遇了一次因为其所租住的隔断房被举报而被迫搬离的经历。
　　马林告诉《每日经济新闻》记者，自己原本与租房中介签署了12个月的租房合同，然而只住了9个月就被要求搬离。“中介说我租的房间是隔断房，被政府查处了。让我迅速搬离，连押金和剩余的租金也没有退给我。”
　　从马林提供的房屋租赁合同来看，2017年8月15日，他与北京一家房地产经纪公司（以下简称A公司）签署了一份租房合同，承租期限从2017年8月15日至2018年8月14日，合计12个月。承租价格为1600元/月，交付方式为季付。
　　从合同层面来看，似乎很难发现当中有什么问题。然而，结合马林后来的遭遇，问题很有可能就出在了“交付方式为季付，须提前30日交付”这项规定上。
　　根据马林提供的交付房租收据，2017年8月15日，他向中介交付了当年8月15日至11月14日3个月租金4800元，押金1600元、全年卫生费365元、全年网费600元，合计7365元。
　　2017年10月13日，马林又向中介交付了2017年11月15日至2018年2月14日3个月租金4800元。以此类推，2018年1月14日，需交付2018年2月15日至5月14日3个月租金；2018年4月16日，需交付5月15日至8月14日3个月房租。
　　这就意味着，到了2018年4月16日，马林刚好交完第四季度房租，而此时距离房租到期还剩整整4个月的时间。
　　马林提供的电话录音记录显示，4月25日，一位自称是A公司的经纪人对其表示，由于隔断房间被举报，限定马林一周内搬离，否则后果自负。“隔断房是被政府查处的，和我们没有关系，你如果有异议，可以报警。”
　　“4月29日退房的时候，我向他们要押金和房租，他们说要结算水费、燃气费，还有和房东的一些账目没有算清。到了5月5日，我又和中介联系，他又说我在工商局投诉了他们，要和他们一起去工商局撤诉才给退。总之就是以各种理由拖延。”马林气愤地说。
　　梳理马林的遭遇可以发现，中介利用合同当中的交租规则，使得租客提前一个月已经交完下一个季度的房租。如果马林因为隔断房的原因被迫搬走，中介又拒绝退还押金和租金，租客相当于损失了4个月的房租。
　　“我爱我家”网资深中介孔杰（化名）对《每日经济新闻》记者表示，马林遭遇的上述情况，有可能是隔断房确实被相关部门查处，但也很有可能是中介“贼喊抓贼”、自导自演的戏，其目的在于赶在下一个季度之前，将上一批租客清离，并安排下一批租客继续住进隔断房，重复操作，从中获利。
　　其实，“洗房”这样的套路在过去的租房纠纷中经常出现。据公开报道，北京市朝阳区检察官在解读房屋租赁合同纠纷时曾明确表示，违规打隔断出租房屋，后利用政策“洗房”是“黑中介”六大骗财手段之一。
　　中介套路二 以“格式合同”克扣押金赖你账
　　不规范中介与租客签订的合同并未在住建部门备案，这类合同有可能通过拟定不平等条款，对租客的要求明显严格于出租一方，由此增大租客违约的风险，这类显失公平的合同实际上是可撤销的
　　如果说，“黑中介”私自打隔断并利用政策“洗房”获利容易留下把柄和证据，在房屋租赁合同上做文章则显得更加隐蔽，并且看似有理有据，让租客“哑巴吃黄连”，而这些合同本身就权责明显不对等。
　　在记者的调查样本当中，以违约、逾期退房等理由被中介克扣押金的事件非常普遍，几乎80%的租客都曾有过被克扣押金的经历。
　　租住在北京市朝阳区京旺家园某单元的宋涛（化名）本该今年5月房租到期，然而截至记者发稿前，仍然没有拿回押金。中介理直气壮地指责租客违约，宋涛却有一肚子的苦水。“我的房子今年5月7日到期，本来我是想续租，但中介说续租要涨房价，每个月涨1100元，而且需要重新交中介费。哪有续租重新收中介费的？于是我要求退房，却被中介套路了。”
　　2017年7月16日，宋涛与北京某房地产经纪有限公司签署了一份租房合同，租期从当日至2018年5月7日。租金为4500元/月。
　　宋涛所称的“被中介套路”，其实就是中介拒绝退还押金。按照宋涛的说法，中介拒绝退还押金的理由是租客违约。那么，宋涛究竟有没有违约呢？
　　宋涛告诉记者，5月7日退房当天，中介以房屋脏乱为由要求其请保洁公司打扫，后又以瓷砖开裂为由要求其更换瓷砖。当宋涛按中介要求完成保洁、更换瓷砖后，中介称距租赁期已逾期3天，按照合同，承租人已经违约，不仅拒绝退还押金，还要求宋涛赔偿两个月房租作为违约金。
　　租客仅仅逾期3天，就要合计赔偿13000元的违约金吗？通过翻看合同，我们发现了其中存在的猫腻。
　　在宋涛与上述地产经纪公司签署的合同当中，承租人责任一栏，一共列出10条违约责任，比对应的出租人责任多出了整整1倍。其中，承租人责任第六条规定，租赁期满当日，乙方应无条件退租，并将房屋设施清点以良好状态交付甲方，否则视为违约，乙方须赔偿甲方2个月租金作为违约金；第七条又规定，乙方不得以设备故障拖欠房租，若因居住需要改善或增加设备，须经甲方同意，否则视为违约。
　　10条违约责任，几乎条条与违约金挂钩，而5条出租人责任当中，却有3条给出了备注。例如甲方收取乙方服务金后应及时负责维修，备注是“只限3次上门服务”；甲方查看房屋需提前通知乙方，备注竟然是“特殊情况除外”。
　　记者通过北京市盈科律师事务所北京商务法律中心联系到盈科全国合同专业委员会主任张印富进行了采访，他表示，从法律层面来看，任何合同都要遵循基本的公平原则。公平原则要求合同双方当事人之间的权利义务要公平合理，要大体上平衡，强调一方给付与对方给付之间的等值性。“如果订立合同显失公平，当事人有权请求法院或者仲裁机构变更或者撤销合同。”
　　张印富翻看宋涛的租房合同后认为：“合约对乙方要求明显严格于甲方，显失公平的合同是可撤销的合同。”
　　孔杰向记者透露，正规中介的房屋租赁合同都是在市住建委备案的，遵循甲乙双方权利、义务平等的原则。但有些不规范中介与租客签订的合同并未在住建委备案，这类合同有可能通过拟定不平等条款，增大租客违约的风险，这类合同在行业当中称为“格式合同”。
　　“格式合同”除了制定极为严格的承租人责任以外，还可以变换各种方式来制造所谓的违约现象，套牢租客的押金。
　　租住在通州区梨园镇某小区的李梅（化名）向《每日经济新闻》记者表示，自己与中介公司签署租房合同后不到2个月，中介声称房东要涨房租，每个月涨500元。“我租的房子一个月租金总共才1200元，感觉房租涨得太多，要求退房。中介和我说，退房前需要先补齐合同中其他费用，否则拒绝退还押金。”
　　从其提供的合同来看，除了房租和押金以外，合同当中还要求租客缴纳卫生费、治安费、垃圾处理费等若干费用。但是，这些费用仅仅在合同中一笔带过，并没有标注金额，也没有具体的计算方式。
　　李梅告诉记者，在其多次寻找中介并声称报警的压力下，中介向其退还了部分押金。“中介把押金退给我了，但只退了600元，声称另外600元用来抵消需要缴付的杂费。”
　　中介套路三 巧立收费名目坑你没商量
　　刚刚以一个看似不高的价格签订租房合同，中介方马上就开始索要预交的电费、水费、网费，甚至还要收取钥匙押金、电卡押金、垃圾处理费、收视费、维修费、卫生费等，这就是巧立各种名目行收费之实
　　一些不规范的“黑中介”除了以租客违约为由克扣押金、暴力“洗房”等手段侵犯租客利益以外，还有一种更简单、直接的获利方式，那就是在与租客签署合同之后，巧立各种收费名目，分阶段从租客身上捞取利益。
　　今年5月，海淀区法院曾公开审理了地产公司4名中介因为敲诈勒索多名租户而被判刑的案件。据公开报道称，北京道合房地产经纪有限公司在租客合同尚未到期的情况下，以租户扰民、违反合同约定为由要求租户搬离，若租户想继续租住，则要在合同外再补交高额服务费。
　　其实，上文中李梅除了遭遇“格式合同”外，也包括被中介强行收取费用的情况。而租住在昌平区天通苑西三区某单元楼的王琳（化名）则完全陷入到“黑中介”精心设计的连环收费套路当中。
　　王琳告诉《每日经济新闻》记者，自己只住了不到1个月就搬走了，剩余的租金和押金都没有要回来。“我刚搬过去没多久，中介就过来收费，什么取暖费、治安费等。你不交钱，他就过来威胁、恐吓，有时候大半夜的来敲门，太吓人了。”
　　根据王琳提供的房屋租赁合同，合同的甲方并非中介机构，而是一位叫赵**的人。租赁期限自2016年10月9日至2017年10月8日，租金为1050元/月。
　　王琳回忆，当初带她去看房的人声称自己是某地产公司的中介，还收取了600元的服务费。“他说可以直接让我和房东签合同，这样就不用交中介费了，但需要给他一些服务费。我以为遇到了好人，哪知道是噩梦的开始。”
　　王琳所租的房子虽然租金不算高，但在签合同当天实际交付的费用却并不少。根据合同里的缴费明细，王琳在2016年10月9日一共支付了5665元，其中包括3个月的房租3150元，押金1050元，燃气费365元，预交水费400元，公共电费100元，网费600元。
　　除了这些收费项目以外，缴费明细的表格中还有钥匙押金、电卡押金、垃圾处理费、收视费、维修费、卫生费等。这些收费项目中，有些标注了具体金额，有些则画了一个圈。根据王琳描述，这些收费项目在其签完合同、搬进出租屋后，中介就开始上门索要。“这些费用，加上已经交给中介的钱，合计超过7000元。完全超出心理预期。”
　　原本每月租金1000元左右的房子，租客在刚签署合同不久就要陆续缴纳六七千元钱的各种费用，很显然，中介是挖空心思在合同中巧立各种收费名目。
　　长租公寓品牌自如管家小周对《每日经济新闻》记者表示，客观来看，不同中介有不同的收费模式，但一般情况下，电费、水费和燃气费应该是实缴实收。即使需要预缴水电费，也应该是存放在卡里，不应该交给中介方。
　　“现在许多中介机构都已经将网费、维修费、卫生费等包括在房租当中，不会额外收取。即使额外收取，一般也会在租客签合同之前告知，不会在租客签完合同后再收费。”小周说。
　　但也有业内人士向记者表示，房屋租赁市场在收费层面确实存在一些不透明现象，这已经不是个例。租客在与中介签署租赁合同时，中介是以打包的方式将缴费清单递给租客的，租客并不清楚每一个收费项目的具体情况。