浙江嘉兴买房乱象：流行的10万“号费”

赖大爷你的伞

近年来，嘉兴楼市火爆。然而，盛宴背后，乱象丛生，加10万“号费”买房在嘉兴更是屡见不鲜。“号费”现象究竟因何而起？开发商及中介在其中扮演了什么角色？近日，《国际金融报》记者实地暗访相关利益方，试图还原嘉兴楼市“号费”现象的原貌。　　
　　“哎，都是这样的。”卢文（化名）一声叹气，带着无奈，带着不解，带着一种习以为常的认命之态。
　　在《国际金融报》记者面前唉声叹气的卢文，将至而立之年，正在四处寻觅着一个属于自己的栖身之地，然后“先有房再立家”。
　　不过，心仪的房子真难买！
　　“看中的几乎都是热门楼盘，尤其是品质好一点的学区房，认筹的人多，僧多粥少，日光盘都不稀奇了，之前开盘摇号都是秒光。全款付清的都不一定买得到房，更不要说我们这种还想贷款的了。”卢文边说边摇头。
　　2016年，当浙江嘉兴本地人还笃定房价不会上涨时，外地分销商早就“暗嗅芬芳”。多辆“沪”牌大巴一字排开，一时间嘉兴各楼盘的销售部门庭若市。
　　彼时，嘉兴本地人，或冷眼旁观、或半信半疑，但在新房均价从七八千被拉至万元之后，不少嘉兴本地人也坐不住了，纷纷加入“抢房大军”，而这结成的果便是认筹长龙和开盘后的“秒清”。
　　然而，盛宴背后，乱象丛生。
　　像卢文这样的前因观望、后因摇号难导致至今仍未买房的嘉兴人不在少数。这时候，打着“有内部资源可帮助购房者提前锁定房源”旗号的中介出现了。
　　10万起的号费
　　“你自己去买，全款都不一定买得到。我们有渠道，可以帮你去内部拿房，但是你需要交个十几万的‘号费’。”近日，嘉兴某楼盘开始认筹，记者以购房者身份前往该楼盘周边的中介处咨询，一位来自A中介公司的房产中介王丽（化名）对记者表示，只有通过他才能拿到该楼盘的房源并锁定心仪的楼层。
　　王丽口中的“号费”就是业内臭名昭著的“茶水费”，即购房者通过第三方（大部分为中介）提前认购房源所需支付的费用。
　　通过这几天在嘉兴的实地暗访，《国际金融报》记者了解到，“号费”在嘉兴不仅是常态，金额还因楼盘火热程度的不同而增加。
　　另一位来自B中介公司的房产中介李峰（化名）对《国际金融报》记者表示，“到目前为止，嘉兴今年上半年的一手房大部分都是带着‘号费’卖掉的。”
　　据李峰介绍，“号费”一般由两部分组成，一部分是中介上线给出的成本“底价”，即上线要求的固定收益；另一部分是中介公司的收入，由中介公司在“底价”基础上增加。
　　“这个楼盘的‘号费’不算贵，之前有一个楼盘要25万元。我们同行之间‘号费’要价都是一样的，且是根据市场行情定价。”在一家小中介公司C供职的张超（化名）对记者说。
　　据上述多位中介描述，购房者需在开盘摇号前，看好户型并选定一个楼层范围，然后向其支付一部分“号费”定金并签订“号费”协议。剩余一部分“号费”则等到购房者与开发商签订购房合同后支付。如中介最终未拿到房源，则“号费”全数退款。一般来说，如果“号费”为13万元，前期先需支付10万元左右。
　　此外，另一家D中介公司的工作人员赵雪（化名）向《国际金融报》记者透露，即便付了“号费”，开发商还是要“择优录取”，“竞价”高者以及全款购房者优先，贷款购房者想要选到好楼层或有难度。
　　显然，“号费”买的仅是一个优先购房及选房资格，并未附加其他“特殊便利”。
　　大中介“刹车”
　　虽然《国际金融报》记者暗访的所有中介都表示其有房源，但并不是所有中介目前都还参与其中。
　　李峰所在B中介公司规模较大，在嘉兴也有数十家门店。他明确对《国际金融报》记者表示，目前有关部门已经开始严查了。“公司确实有资源能拿到房，但不想‘捡了芝麻，丢了西瓜’，为了赚三五万块钱而砸了公司的招牌”。
　　“一般开一家中介公司启动资金50万元就够了，一些小的中介由于客源少，今天口碑砸了，明天就可以换个牌子和地点‘从头再来’。现在，越大越有资质的中介越不会冒这个风险，越小的中介则靠‘号费’养活。”李峰提醒道，由于“号费”走的是私账，“号费”还存在被赖账等风险。
　　但有风险就有收益。多名中介均向记者表示，付“号费”之后，购房者还是要去摇号现场，当然只是“做做样子而已”。
　　开发商与中介的博弈
　　那么，中介何以如此“神通广大”，单凭“号费”就能跨过“摇号系统”，打入内部提前锁定指定房源？
　　“这个钱不是我们收的，是开发商收的。出现这种费用的根本原因是客源多、房源少，市场供不应求。然而，现在房子限价，备案价低，开发商赚得少，因此只好借我们中介的名头来实现利益最大化，我们只是帮忙跑个腿。”张超对《国际金融报》记者说。
　　在暗访过程中，多数中介人员均对记者表示，“号费”大部分或全数金额都是交给开发商，而他们自己仅留2%-3%的部分。也因如此，有中介对记者表示，除“号费”以外，买卖成交后，中介商还要收取正常的交易佣金，大约为房产总价的1.5%。
　　那么，中介是否仅是开发商私下收费的渠道？
　　《国际金融报》记者随即以购房者身份走访了中介口中房源相对紧俏的楼盘售楼处，但是，当问及交“号费”是否确保有房等问题时，销售人员不仅一口否决参与其中，还对记者表示，如果购房者由于轻信第三方营销渠道并支付“号费”，那么任何经济损失将由购房者自行承担。
　　另一楼盘的销售人员丁华（化名）则表示，“我们是上市公司，总公司都要下来查的，绝对不会出现这种问题。中介是因为要赚钱，所以才会这么说，你不要相信。”
　　显然，那边中介虽然把开发商当成“一家血脉”，但开发商这边却毫无“称兄道弟”之意。
　　事实上，“号费”并不计入总房款或购房合同内，虽然中介和开发商各执一词，但从明面来看，中介与开发商并无直接联系。
　　占用资金？
　　值得注意的是，还与中介说辞矛盾的是，丁华表示，“如果你贷款的话，我推荐你们买这个130平方米的户型，摇到的问题应该不大。”
　　丁华的说辞听似善解人意，但记者注意到，他卖的这个楼盘正处于认筹阶段，现场购房者却屈指可数，人气并不旺。
　　虽然丁华极力想让记者尽快缴纳认筹金，并表示记者不会“白忙活一场”，但是，对此中介则另有话说。
　　“很多人对摇号还有憧憬，售楼处一般会让他们付个几十万的认筹意向金，如摇不到号则退还认筹金，但是，如果开发商搪塞拖延，退款时间将会加长。对开发商来说，他们实际上是零利息占用了你的资金。”李峰说。
　　记者从丁华处了解到，如购房者没有摇到号，因公司内部需走流程，退款时间大约在20个工作日左右。
　　“前段时间开的一个盘，销售人员告诉一期没摇到号的购房者，他们可将认筹金质押在开发商这边，等待二期开盘。”王丽对记者表示，如此一来，购房者的资金流动性将会变差，开发商在这期间亦可无息“占用”购房者的认筹金。
　　值得注意的是，2018年6月25日发布的《嘉兴市建委等9部门关于进一步加强市区房地产市场监管规范商品住房销售行为的通知》（下称《通知》）明确，建设部门将查处房地产开发企业擅自截留挪用购房人预购房款或者不将购房人预购房款存入资金账户等行为。
　　中原地产首席分析师张大伟表示，由于认筹金额较少、退还款时间也较短，开发商一般不会将该笔资金另作他用。
　　同策咨询研究中心总监张宏伟持相似观点。他表示，由于各个项目、城市的操作手法不同，所以不能一概而论房企会挪用认筹金。
　　中原地产市场分析师卢文曦则认为，不排除房企会有挪用资金的可能。 “一次几千万数额的认筹金如做7天理财，其收益就十分可观”。
　　中介的上线
　　实际上，据《国际金融报》记者暗访的几家嘉兴中介和地产相关人士透露，“号费”的实际收取方，即中介上线，不仅有开发商，还有个人。
　　“嘉兴有个传奇的人物，他能拿到所有楼盘的名额，是所有中介的上线。但谁都不知道他是谁。”嘉兴某资深地产人士徐迪（化名）对记者表示。
　　李峰说，“在开盘前，开发商有时会将部分房源分给一些人，内外部人员都有。这些人就会找中介，加上‘号费’再行出售。低买高卖产生的差价就落入这些人的口袋里了，而不是给开发商。”
　　徐迪认为，无论开发商选择内销还是外销，“号费”是否落入开发商口袋，开发商总能做个顺水人情，以便于未来的利益转换。
　　针对上线的具体信息，记者暗访的这些中介人员多数吞吞吐吐。
　　有中介仅是传递其有“房源”这条讯息，但在问及具体操作和上线对接人时，一些中介人员表示要问“老板”或“同行”。换言之，一些“基层”中介人员在这条“号费”利益链条中所扮演的角色或仅限于“营销”和“传播”，而非定价者或直接中间人。
　　摇号 “透不透明”
　　无论开发商与中介参与与否，开盘前就已“泄露在外”的房源才是“号费”存在的前提要素。
　　摇号是否公正公平？为什么交了“号费”就可以开“绿色通道”？这是许多购房者的疑问。
　　上述几家中介面对这个问题时，都不约而同地发出一声轻笑，而后反问记者，“这不是心知肚明、默认的吗？”
　　目前，嘉兴还未强制性要求全程公证销售摇号过程。《通知》指出，房地产开发企业应合理安排开盘时间和销售方式，意向购房人数多于准售房源的，宜采取摇号等方式公开销售，也可邀请公证机构全程监督。
　　同时，《通知》强调，房地产开发企业及其委托的经纪机构应按商品房预售方案备案价格对外销售，不得收取备案价格之外的其他任何价款或费用，不得以附加条件等限定方式，使购房人接受商品或者服务价格。
　　《国际金融报》记者暗访的中介均表示，嘉兴的楼盘销售基本用的是开发商的摇号软件，而这就给予开发商、中介或关系人士“浑水摸鱼”、变相牟利的操作空间。
　　徐迪对记者表示，“整个买房过程表面上都是公平公正的，不过从技术上可以设定，只有交了‘号费’的人，手机摇号时才能点到想要的房源。没付‘号费’的人运气好点或许也能摇到，但是，摇到的房基本都是‘顶天立地’、不受购房者欢迎的楼层。”
　　李峰也表示，在支付“号费”之后，开发商就会将购房者的名字提前在摇号系统中备案。
　　事实上，合肥、武汉、上海等热点城市此前都相继被曝出“号费”乱象。为了进一步落实“房住不炒”，防止摇号“潜规则”，不少城市已陆续实施摇号全程公证制度。
　　上海在2017年7月18日发布的《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》明确指出，房地产开发企业商品住房项目开盘选购房屋的摇号排序应使用公证机构提供的电脑摇号软件，并由公证机构进行全程现场监督公证，摇号排序结果应当场公示。一旦发现开发企业存在弄虚作假等违反该规定的，一经查实，一律暂停网签，降低直至取消房地产开发企业资质，并列入全市信用管理“黑名单”。
　　7月19日，重庆市国土房管局对涉嫌违规的18个房地产项目采取了暂停网签、暂缓预售许可办理的行政限制措施，其中包括变相拒绝公积金贷款、收取选房费、售后包租等违规行为。
　　显然，对于“号费”等房地产潜规则行为的打击力度正在不断加大。
　　值得注意的是，在《国际金融报》记者暗访过程中，无论是中介还是购房者，其形容此等暗箱操作行为时，都普遍认为该交易是由市场环境形成的商业行为，且已经习以为常。
　　也有受访者对《国际金融报》记者表示，因近日嘉兴房地产市场有所降温，供需结构有所调整，“号费”现象也随之减少。
来源：人民网-国际金融报