江西南昌部分限价楼盘“高价装修”调查

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毛坯价格11700元每平方米，装修价格7990元每平方米；毛坯价格7300元每平方米，装修价格4700元每平方米……近期，江西省南昌市部分限价楼盘的“高价装修”引发较大市场争议，有购房者调侃，这是买装修送房子的节奏吗？

每平方米近8000元的装修“长啥样”？

近日，记者来到位于南昌市红谷滩新区龙虎山大道的“三限房”(限房价、限对象、限转让)项目新力东园(备案名为“臻园”)售楼处，置业顾问表示该项目在南昌市属于豪装楼盘，新房均价约为1万8千元，其中装修价格至少7000元每平方米。

南昌房地产信息网公布的商品预售方案也显示，该项目今年6月23日开盘，其中5号楼、6号楼毛坯价格11700元每平方米，装修价格7990元每平方米。按此价格计算，一套110平方米三房两厅两卫户型的新房，装修成本高达87.89万元，堪比房价。而如果按80%的得房率计算，每平方米的实际装修成本近1万元。

80多万元的装修到底“长什么样”？在项目样板间，置业顾问反复表示，该项目除了硬装之外，还包含中央空调、新风系统、地暖、洗碗机、消毒柜等“卖点”，业主可“拎床入住”。“我们就是豪装，光一个洗碗机就值两三千元。”置业顾问强调说。

置业顾问提供的一张110平方米户型装修交付标准清单显示，该项目室内装修主要包括户内、地面、墙面、天花、门、窗、橱柜系统、清洁系统、强弱电等9个方面。其中，不包含沙发衣柜、桌椅、床、家电等“大件软装”。

七八十万元的装修成本是否真的物有所值？一位从事了20多年装修设计的专业人士看过装修清单后说：“如果按每平方米7000元计算，让我们来做，不光是硬装，即便把日常所需的家具、家电全部含进去都绰绰有余。如果按装修交付清单进行顶格配置，也只需每平方米2000元左右就可以实现。”

高价装修背后是否“另有乾坤”？

记者了解到，目前南昌市已开盘的5个“三限房”项目中，已有2个存在高价装修的争议，只有1个明确规定精装修价格不高于3500元每平方米。位于南昌市经开区皇姑路69号的“三限房”项目新力澜湾(备案名为“毓秀湾小区”)项目预售方案显示，该项目8号、15号和16号楼的毛坯价格为7300元每平方米，装修价格同样高达4700元每平方米。

记者了解到，去年10月1日起，南昌市对采取“限房价、竞地价”方式出让用地开发建设的商品住宅(含商住)项目，在商品住宅销售及转让过程中，采取限房价、限对象、限转让等措施。同时，“三限房”要优先满足本市户籍无自有住房的成年居民购房需求，也即“刚需”。

以新力东园项目为例，记者查阅该项目的土地出让须知了解到，该宗地所建住宅的控制性房屋销售价格(均价)上限为11700元每平方米。开发企业南昌新铭房地产开发有限公司公布的该项目建设成本情况表显示，每平方米建筑面积商品住宅平均成本为11179元每平方米。这意味着，如果只按毛坯价格上限销售，该项目的盈利空间只有531元每平方米，利润率约4.45%。

不少业内人士认为，由于毛坯价格存在“天花板”，装修高价、捆绑车位等成为开发企业盈利、规避限价的重要领域。

网友“小刚”评论说，“三限房”的本意是保刚需，而“装修豪宅”不仅有违本意，还可能排斥了刚需。在采访中，新力东园售楼处一位置业顾问表示，“小户型买的人多，定价时户型越小均价越高，户型越大均价越低。”

全装修住宅价格谁说了算？

相关专家认为，全装修住房符合绿色建筑发展大势，但不能沦为随意加价、突破限价政策的手段。同时，装修高价与实际装修标准的落差还可能为业主与开发企业的矛盾埋下隐患。

事实上，全装修住宅销售并非完全无规可循。记者了解到，今年3月，南昌市已出台明确规定，要求新建全装修住宅装修价格的确定，由开发企业委托不少于3家有资质的房地产评估机构，对装修市场价格进行评估后取均价，作为销售时的装修价格。合同约定的装修价格不得高于开发企业与装修单位签订的装饰装修建设承包合同中约定的装修价格。

然而，从实际情况来看，这一“原则性”规定并未能有效限住当地部分楼盘的“高价装修风”。江西省社科院经济研究所所长麻智辉建议，在坚决遏制房价上涨的背景下，除了加强日常监管外，对于新建全装修住宅销售应该出台更明确的监管细则，根据项目层次合理设置装修价格档次。尤其是对于“三限房”等刚性需求项目，应明确规定装修价格的上限。

记者了解到，目前国内已有部分地区出台装修限价。例如，今年7月，南昌县下发通知，要求限价房、“三限房”等刚性需求项目装修价格暂定不超过3000元每平方米。

与此同时，也有专家指出，对于刚性需求项目，有必要对“限房价、竞地价”的土地出让模式予以调整，合理设置竞地报价上限，在保证企业合理利润的前提下，遏制“高地价、低房价”压力下企业规避限价的冲动。