从不愁卖到求着买：杭州楼市交易创20个月新低

麦克格雷迪

国庆节后的一个多月时间，李平（化名）收到了5通来自杭州不同售楼处打来的电话，内容大体相似，“李小姐，我们现有XX套优质房源，是否有兴趣来看一下，不用摇号。”
　　李平虽工作、生活在上海，但在杭州楼市最火热的阶段也曾去看过几个当地热销的项目，动了在杭州置业的心思，只是随着摇号等楼市新政出台便打消了这个念头。从售楼处置业顾问热情的语气中，李平感受到，现在杭州楼市的氛围与先前火爆时期的状态已大不相同。
　　9月开始杭州楼市就已有了降温的迹象，到10月，这一趋势愈演愈烈，楼市甚至比当地天气更早一步入冬。此前一直人流不断的各大售楼处开始变得冷清，置业顾问们开始掏出手机，拨出一通通推销电话。
　　的确，如今楼市的巨大反转正在杭州悄然上演。据浙报传媒(600633,股吧)地产研究院统计，2018年10月，杭州市区总计成交商品房7790套，为近20个月以来的成交新低。同时，商品房成交量也创下了近6年来的同期最差成绩。“银十”旺季成交不但不理想，甚至比2月这样的淡季成交量还低，对于杭州而言实属反常。
　　“流摇”危机
　　在杭州楼市成交明显下降的背后，还有多个新开项目笼罩在去化困难的“沼泽”中无法自拔，甚至有“流摇”现象频频发生，与之前热销项目的“万人摇”形成巨大反差。
　　从4月25日杭州首个项目摇号开盘至今，杭州的购房“摇号时代”已开启半年有余，“流摇”也并非新鲜事。早在5月29日，杭州就出现了第一个“流摇”项目。位于临安的“苕溪壹号”在当期开盘136套小高层房源，均价在19185元/平方米，由于登记人数不足，摇号中签率高达256.60%。从此，杭州市临安区的楼市持续降温，相继出现“流摇”楼盘。
　　值得注意的是，在9月之前，杭州“流摇”的项目主要集中在临安和富阳，以及市区总价在千万元以上的排屋别墅产品。但9月以来，新开项目“流摇”的频率增加，“流摇”项目位置开始向市中心延展。到10月，甚至出现面积90平方米左右的刚改项目也陷入窘况。
　　例如，位于钱江新城江河汇流区的金隅中铁诺德·都会森林，首次开盘226套房源，均价58865元/平方米，仅有194户家庭登记。而位于萧山市北板块的新城瓂隽·公馆，近期加推80套房源，均价31356元/平方米，最终申购家庭登记总数为零。
　　据网上公开数据不完全统计，截止到10月31日，杭州8月10盘“流摇”，9月“流摇”13盘，到了10月“流摇”的项目突破了20个。杭州从摇号开始至10月底，已有49个项目遭遇“流摇”。
　　据网上公开数据不完全统计，截止到10月31日，杭州8月10盘“流摇”，9月“流摇”13盘，到了10月“流摇”的项目突破了20个。杭州从摇号开始至10月底，已有49个项目遭遇“流摇”。
　　甚至在“流摇”的重灾区还出现了同一项目先后两次“流摇”的情况。碧桂园中梁·凤鸣公馆项目在10月13日开盘18套小高层房源，仅有17组客户登记，中签率达105.90%。随后10月28日，该项目再次开盘21套同类型房源，情况更加冷清，最终仅有4组客户登记，中签率飙升至525.00%。
　　除了临安，良渚板块在经历过融信澜天和万科未来城两个“万人摇”红盘开盘后，区域内同类型产品去化遭遇重创。尤其是在售及待售的洋房和排屋类产品，中签率一路走高。以中粮梦栖祥云为例，该项目首次开盘中签率为16.9%，第二次开盘中签率攀升至67.4%，而近期的一次加推已不再需要摇号。
　　除了“流摇”项目数量明显增加，杭州还有一部分项目虽然并未“流摇”，但摇号中签率有所提升。有公开数据统计，10月，杭州市区的新房摇号平均中签率为67%，环比9月上涨了约16%，持续创下摇号新政以来的中签率新高。
　　市场预期转变
　　在政策松动及资金宽松背景下之下,杭州楼市自2015年起明显回暖,2016年商品房月均成交同比大增45%,创历史新高。随后，受9月限购限贷等调控政策的影响，火爆的市场趋于稳定。不过尽管2017年杭州的月均成交面积略降至126.7万平方米/月，但仍处于历史第二高水平。
　　2018年前4个月市场续热后，公证摇号规定进入市场，整体局面依旧积极。可到了下半年，杭州购房者对市场的预期改变明显，个别项目的去化危机，更是让杭州楼市的氛围急转直下。
　　一位长期关注杭州楼市的业内人士认为，很明显目前购房者的观望情绪越来越浓，很多想出手的也会因为市场成交的下滑开始犹豫，同时“流摇”也在加速楼市降温。在此背景下，配套不够成熟、完善板块的短板会更加明显，面对购房者挑剔的眼光和谨慎的选择会更加难过。预计在多重压力积累下，房企的心态会有调整，甚至会对部分去化不理想的楼盘采取优惠、促销的手段。
　　据杭州某在售项目置业顾问透露，从9月开始，各大项目在开盘摇号后购房者的弃选比例也在增加。实际上，购房者哪怕摇到号，也不再一头热地下单购房，态度变得更加谨慎、理性，且更注重产品性价比。
　　“近期好多项目都很少人去登记，市场变化挺大的。我们作为购房者也会担心遇到买完房子项目就降价的情况，所以打算再观望一段时间。”购房者张先生表示。
　　据透明售房网数据显示,杭州市自2018年4月开启公证摇号以来,5月、6月需摇号新推楼盘占整体新推楼盘比例保持90%以上,市场参与积极度高；7月该比例降至85.2%,8月持续下跌，“金九”虽有所回升,但仍低于上半年水平。
　　与此同时，房企的市场预期也在改变。“当下杭州各板块行情的变化，实际上都是大的市场预期改变之下的问题。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，房企原本指望价格放开，但在购房者的预期改变之后，限制的价格和市场实际价格差距迅速缩小，继续等待变得失去意义，因此有部分开发商开始抢跑。
　　从克而瑞浙江区域发布的《2018年1~10月杭州房企TOP20》排行来看，万科、滨江、绿城依旧占据流量销售金额榜单的前三位，且TOP3房企排序较1~9月的流量榜单并未发生变化，整体头部房企的集中度进一步提升。从9月开始万科在杭州抢跑的动作就已经非常明显，全力抢收，多个项目相继入市为其确保江湖地位。而本地房企滨江则开盘果断，一旦获取预售直接开盘，概不拖延。
　　事实上，今年以来，杭州预售证申请节奏加快,同时发放速度也有所提升,下半年月均批准预售面积达129.1万平方米,处于2015年以来的最高水平。考虑到限价及市场降温因素,加快开工、推盘、销售成为了开发商当下较为理智的选择。
　　据透明售房网不完全统计，11月杭州预计将有近30个楼盘推新房源，且全是住宅，而其中首次开盘的项目超过半数。
　　不过丁建刚判断，市场预期的改变很难瞬间逆转。加之房地产市场以外的宏观经济、贸易摩擦、股市、汇市等方面的影响，预计至今年年底，甚至明年年初的可预见的未来，房价上涨的可能性非常小，价格下跌或将是大概率事件。