深圳楼市特写：在房价不再上涨的日子里

叶绿了没人知道

除去7月极微量的涨幅外，深圳房价始终处于微跌状态，已连跌超过20个月。从5.5万元／平方米的均价到5.4万元／平方米，反映了多军和空军的持续博弈，这一仗，目前空军微微领先。
  在深圳房价没有上涨的日子里，楼市依然牵动千家万户的心。持币观望的购房者甚多，买与不买之间进退两难；想卖房的小业主要割肉了，房地产造富时代落幕，要成交就必须调整心理预期；而以房地产交易为生的中介业，已流失了一拨从业者，依然坚守的中介面临着骤降的客户来访量，无法签单的日子成倍数增加；至于在年底冲业绩的开发商，除了牺牲利润空间换取去化，没有更多选择。
  调控和市场环境带来的阵阵惊雷，正在重塑房地产业生态，信心和预期成为交易面前的一座大山。
  市场信心不足
  这不是深圳楼市最具观赏性的时候，相比前期的血气，房企们正在蛰伏，等待与沉默是新主题。
  今年，除了几个房地产政策出台的日子，深圳楼市找不到可载入史册的节点，连开发商素来寄予厚望的金九银十都暗淡无光。10月份，深圳一手住宅的成交均价为54071元/平方米，环比下降0.02%，成交套数为1835套，环比下滑18.35%。
  倏忽年底，在地方政府增加土地供应的意愿下，深圳地市迎来一波出让高潮。在此之前，今年前八个月，全国土地流拍数量已近900宗，低迷程度直追2014年。深圳土地稀缺，纵然不至于流拍，但也是盛况难再。
  11月8日，深圳光明出让两块宅地，其中一块被北派房企金融街拿下，还有一宗尚不到触及最高限价便被华润置地拿下，匆匆收场。
  房企拿地，除了要有钱，还要有信心。但当下，融资利率已高达15%，融资难扼住了房企的咽喉。房企除了没钱，也没信心。一家近年在资本市场赫赫有名的内房企，其董事会主席开会时对下属说，“还没见过市场这么差的时候。”
  在刚过去的一周（11.05~11.11）里，深圳中原监测到，深圳有六个项目入市，其中三个项目含住宅产品，开发商推盘节奏加快，但一手住宅开盘去化仅一成。成交持续低迷，日光盘只能活在传说中。
  三文（化名）来深七年，到了下最重要决定的时候。近十年来，楼市经历过三次调整，分别是2008年、2011年与2014年，三文见证了两次。他曾是坚定的看多者，但前两次调整的时候资金不足，现在资金够了，信心却不足。
  “开发商年底折扣多，大家都说现在是上车置业的窗口期，但我还在犹豫。近期到深圳关外看了几个项目样板房，价钱能接受的项目又存在户型或交通或朝向上的明显缺陷，回市区看二手房，税费又太高。”后市走向扑朔迷离，向上预期不再，在深圳，层层调控挤走绝大部分投机者后，像三文一样持币观望的刚需、改善者不在少数。
  何飞扬（化名）现时是深圳链家中介，从业八年。“今年深圳落地比较重要的政策一是’三价合一’，一是限售，对刚需而言限售只是锁住流动性，影响不大，但是‘三价合一’使二手房交易税费大幅上涨，无疑是泼下一盆冷水。市场好的时候我一个月可以签5张单，现在一个月有1张就不错了。”
  根据深圳中原数据，10月份，深圳二手住宅成交量3787套，较上月下滑23.5%，除今年2月份春节影响成交只有3133套外，10月成交量创下近20月以来的最低值，市场成交持续低迷。并且，二手均价连续三个月下跌，跌至均价为52481元/平方米，幅度0.73%，并且是全市各区的成交均价皆下跌。
  据深圳市房地产中介协会数据，截止2017年底，深圳备案房地产经纪机构总数近1100家，门店数量3000余家，也意味着在过去的10月份中，深圳平均每家中介门店才成交一张单。
  降价仍在进行
  深圳聚集了最年轻的人群，最活跃的资本，这座城市曾是全国楼市的领头羊，2016年10月4日出台的“深八条”使深圳身份逆转，除去7月极微量的涨幅外，深圳房价始终处于微跌状态，已经连跌超过20个月。
  楼市偃旗息鼓。房价这样长时间且持续性的下跌，无疑是宏观调控和行业环境双重作用下的市场反应。
  信心消散还在四处蔓延，至少在深圳，短期内看不到回暖的迹象。
  此前，大规模打折的房企还只有恒大——在全国范围内针对近650个项目推出8.9折的优惠活动。再者，便是开发商三三两两地清盘。譬如在深圳，龙岗远洋新天地项目就推出特价房，怡瑞达乐郡也推出“一口价”房源，坪山的泰富华悦都会也搞起团购价。
  但近日，佳兆业集团也宣布针对全国四大区域共36盘进行年终大冲击，动员全体员工助去化，这无疑是一项大规模的清盘行动。
  何飞扬所在的区域是龙岗区，常年与宝安区霸占成交量最大的两把交椅，是深圳刚需的首选之地，因为房价相对较低，下跌空间也较小。尽管如此，“现在也卖不动了。二手市场，业主的报价普遍下调了2~5个百分点，如果不是特别紧急的话业主也不挂牌卖了，如果着急卖，只能降价，现在卖不出好价钱。”
  一二手市场均呈现降价趋势，作为支撑的信贷系统近期也显示首套房贷利率出现下降，放款提速。
  一名深圳银行业人士表示：“此前，深圳首套房贷放款时间快的话需要一个月至一个半月，但现在半个月左右就可以，首套房贷利率普遍还是上浮15%。”
  种种迹象均显示窗口期的出现，尽管如此，目前的房价还不能为广大市民所接受。市场瞬息万变，围绕深圳房价到底部的一系列问题仍难找到答案。每个抉择或者说投资行为都带有赌博性，买还是不买？
  11年前，深圳楼市也有相似场景，十字路口何去何从，历史何其相似。
  谈及房地产调控政策和市场环境，新世界中国董事兼行政总裁苏仲强表示：“现在内地房地产市场的发展到了关键时刻，国家提出了‘房住不炒’，以前的发展模式已经不合时宜了，发展商要思考以后怎么转型。”
  “深八条”后，深圳房价没有上涨的两年时间里，深圳围绕房地产交易做进一步的政策布丁，限制住宅和公寓的出售年限，落实’房住不炒’出台租赁试点方案，梳理闲置土地加强供给侧改革，甚至进行二次房改，对深圳商品房、人才房、安居房以及公租房的住房供应结构进行调整，意图通过干预，建立长效机制来引导房价平稳发展。
  上层设计带来的改变还在缓慢渗透中，但与接地气的市场仍隔着距离。11月11日下午，何飞扬带客看房的路上接到一名买家的电话，买家2017年时从他手上成交的小三房，对比最新的业主挂牌报价还没涨超过10万，他隔着电话着急地发问，“小何我是不是要亏死了？房价还会跌吗？现在能不能卖掉？”何飞扬瞬间回到现实。