空置率超22%！空置税出台的可能性有多大？

月遥灵三人行

01

  相当长的一段时间里，市场上没有传出关于房地产税的任何消息。

  最近一次关于房地产税的重磅新闻，还是9月7日，中央各大媒体统一发布的“房地产税法拟5年内提请审议”的人大立法规范。

  此消息一出，房地产税的速出派和缓出派都宣称获得了胜利。

  对于这种相互矛盾的争论，我只能赞叹道，中国的汉语寓意深刻，妙不可言！

  时间是最好的遗忘剂，就在大家逐步淡忘这件事情的时候，一则重磅消息打破了这份平静。

  国务院参事、住建部原副部长仇保兴近日表示：

  应将房地产税分拆成能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税和物业税四个税，来烫平房地产泡沫。

  仇保兴提到，中国房屋空置率比较高，像鄂尔多斯（楼盘）空置率达到70%，北京（楼盘）的空置率在10%-20%。而从国际上看，一般推出空置税的国家住房空置率在5%左右。因此，仇保兴说，物业税可以等5年，但消费税、流转税、空置税应先行，从而烫平房地产泡沫。

  此消息一出，市场哗然！

  尤其是发表此番言论的，并不是通常意义上的所谓专家，其曾经担任职务的特殊性，更能引起了无数人的遐想。

  赞成的，反对的，观望的，种种言论不一而足！

  空置税这个概念以迅雷不及掩耳之势，被广大人民群众所普及！

  02

  什么是空置税？

  事实上，目前在国内来说，空置税一词暂未有精准的定义。

  在国外，一般是指为了充分利用资源，而对空置的居民房屋收取一定量的税收。

  而空置税这个词，顾名思义的就是针对既不居住也不出租的房子进行征税。

  开征空置税，大多数普通老百姓(603883,股吧)是什么态度呢？

  当然是拥护了，真心希望早日开征！

  “我国内地现在的房价也很疯狂，年轻人拼命干一辈子也买不起一套房，全靠6个钱包！是时候跟进一下空置税来抑制房价了！”

  在很多人的心中，目前房价居高不下，很大一部分原因就是各种炒房客，投机客，囤房捂盘，进行炒作。造成城市的住房空置率直线上升。

  同时近些年来，新闻报道的各种“房哥，房姐，房大爷”比比皆是，陕西神木“房姐”龚爱爱在北京拥有41套住宅，广东陆丰的”房爷“赵海滨坐拥192套房产。

  他们囤积的房产更是远远的超出了一般人的认知水平。

  正是因为如此，在很多人看来房产空置税就是“富人税”。“劫富济贫”这是天经地义的事情。

  从宏观层面，空置税的开征，可以促使炒房客的持有成本增加，促使房价的下跌。

  想法很丰满，现实很骨感！

  那么空置税真的会是降低房价的灵丹妙药吗？

  03

  不同于其他经济数据，空置率这个数据并不在国家统计局的普查数据之列。

  目前比较权威的有四大类统计口径，包括国际组织、政府部门、学术研究、社会调查。

  其使用的标准也没有一个更官方的统一。

  一是国际货币基金组织（IMF）的数据：空置面积高达10亿平方米。

  但具体的样本选择、数据采集、调查方式等并未对外公布，真实性无法保证。

  二是国家电网等政府机构调查数据：空置率超过10%。国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”。

  三是学术研究抽样调查数据：空置率超过20%

  西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心历时5年通过对29个省市262个县1048个社区进行分层随机抽样调查显示2013年我国城镇住宅整体空置率达到22.4%

  四是社会调查数据：主要城市空置率超过22%。

  2015年5月11日至5月20日，腾讯网等机构通过对全国196个城市超过50万网友抽样调查结果显示中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

  从结构上来看，我国三四线城市住房空置率高于一二线城市。

  与国际水平相比，我国住房空置率也明显处于相对高位，存在极大的资源浪费。

  将迟迟无法出台的房地产税分解成消费税、流转税、空置税和物业税四个税种，根据当前条件满足与否，分阶段推出，给人一种循序渐进从易到难的感觉。

  但事实真的如此吗？

  仅就空置税而言，或许也仅仅是说起来简单。

  空置的标准如何界定？

  在“空置税”施行成熟的国家，你的房子在一定时间内没人住，就需要收税了，前提是房子是否有人住，需要登记。甚至是需要自行申报。

  但在我国，哪个房子有人住哪个房子没人住，是没人在统计的！并且，多久时间不住算“空置”了呢？

  标准，不存在！

  假如把年用电20度作为空置标准，那放心，要相信劳动群众的智慧，保证分分钟年用电量到达21度。

  自行申报？那更不存在，每年住几天还不是业主自己说了算。实在不行雇人临时居住也是一种办法。

  所以说，光是了解这空置率数据是多少，技术难度指数就五颗星了。

  何况一个政策的颁布，当然还会涉及更多，比如不同地区空置税收多少合适？空置税率是否实行阶梯制……

  特别是目前我国产权登记尚不完善，在不动产登记联网、企业购房实名制、房屋转让关系实名登记后，才有征收的基础。

  假如这一切都已经具备良好的条件的话，直接开征房地产税，不是更直接了当一些吗？

  征收的对象是谁？

  准确度或许不够，我国空置率的相关数据仍揭示了这样一个事实。

  我国三四线城市住房空置率高于一二线城市。

  那么在征收的对象上来看，反而收入较低的三四线城市的居民，或许将要承担更重的赋税比例。

  甚至由于大城市的人口虹吸效应，一二线城市的房屋所有者反而更容易出租自己手中空置的住宅，避免被征收的可能。

  这似乎与大多数人的想法相违背，空置税的目的不是一种“富人税”吗？

  怎么收入低的人，要交的比例会更高呢！贫富差距不就更加拉大了吗？

  如此一来，通过空置税来进行调节目的，基本也就无法实现了。

  04

  成熟国家或地区是怎么征收空置税的呢？

  以和我们关系最紧密的香港地区和制度最成熟的美国为例：

  香港——

  今年6月28日，香港特区特别行政会议批准征收一手房空置税。

  空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”，相当于该单位应课差饷租值的200%，即相当于两年的租金。

  需要特别指出的是，征收的目标仅仅是开发商商囤积新开发的楼盘，对企业与个人持有的二手房没有直接影响。

  美国——

  美国的对于空置率的统计调查更为复杂一些。

  美国一共发布了3个住房空置率指标：美国普查局的“人口调查/住房空置调查”、“美国社区调查”，以及由美国住房和城市发展部与USPS合作通过邮政服务记录。三套数据互相补充，相互印证。

  其中美国普查局的“人口调查/住房空置调查”应用最为广泛。

  美国空置房的定义：在调查时，没有人居住的房屋被视为空置房，除非其拥有人只是偶尔不在。但美国普查局强调，在调查时即使发现有人对该住房占有和居住，但这个人在另外一个地方已经登记了常用的居住地址，那么这套住房仍然被视为空置住房。

  结论——

  香港：征收仅针对开发商，覆盖面极小，无论是涉及的范围还是征收的难度，都非常有限。对普通民众影响很小。

  美国：空置税是与房产税整体政策互相配合的，这得益于整个社会的个人信用体系和法律制度的健全。

  无论是调查数据还是税收制度，都非常成熟和透明，得到了很多国家的效仿。

  05

  在中国楼市的大环境下，任何单独的政策都很难发挥出应有的作用，这或许也是房地产税仍延宕多年，迟迟无法推出的原因！

  所以空置税也只是听听就好，难以成为一剂解决房地产市场的灵丹妙药。

  建立房地产的长效机制，应囊括法律保障机制、土地供给机制、金融调节机制、住房保障机制、税收调节机制等诸多方面内容。

  未来的调控之路还很漫长！