孙大海：济南楼市下降通道尚未形成

明知这是场意外

孙大　　现在市场普遍关注四个问题：

一是降价意味市场下行还是市场调整？二是市场观望情绪浓厚，到底要不要买房？三是房企的土地策略如何调整？四是调控要继续还是取消？

中共中央政治局会议提出要“稳”。调控的目的就是为了实现房地产市场平稳健康发展，“太热”或“太凉”对各方都不是好事。

这两年出现了一个现象：房价往往连同成交面积和金额一同上升。按经济学理论，价格上涨后，需求应该减弱。但实际上，成交面积和金额不光涨，而且涨得很多。这是因为市场容量不固定、人口一直在涨所致。此外，2009年，济南新建商品住宅套均面积110平方米，2017年为121平方米，老百姓(603883,股吧)改善型需求也在快速增加。

今天提出践行责任地产是向社会传递真实客观的信息，即房地产业对人民生活水平提升作出了极大贡献。但要认识到，人民群众日益增长的美好生活需求和不平衡不充分发展之间的矛盾一直存在，未来还有很大的提升空间，有很多事要做，特别是提高住房产品质量。

济南房价全面、大幅、长期下降的基础还未出现，下降通道尚未形成。库存线是非常核心的控制点，给政府做研究、提建议，都要紧紧围绕这条线做文章。在济南市场，经济没有出现大幅衰退和人口流出。目前，济南年增加约7万人，导入速度减缓，表明产业结构需要调整。

对于政策方面，一是希望政府不放开限购限贷限价，但可以放开限签限售。经过长时间挤压，库存已经解决得差不多，放开后者不会对库存线有过大影响。二是金融政策很大程度上决定了房地产市场稳定。市场利率和库存走向拟合度非常高，要想稳定房地产市场，必须保证金融与财政政策稳定，并从市场层面合理调整土地价格预期。

本文为作者在11月21日，由中国建设报社与济南市房地产业协会主办，碧桂园集团山东区域和山东省现代建筑产业化研究中心承办的“责任地产 美好泉城”高峰论坛系列活动上的讲话。

来源：中国建设报
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