库存超过160万方的南部新城 将打响楼市价格战的“第一枪”？

丢失了记忆

杭州楼市板块倾轧的迹象，越来越明显。

　　11月的上半段，杭州楼市的焦点属于城东新城，四大项目一齐首开，推出超过800套房源，不过除了首开东城金茂府外，其他三个项目全部惨遭“流摇”。

　　11月的后半段，另一个库存“重灾区”萧山南部新城接棒。半个月内，光明·尚海湾、滨江碧桂园·卧城印象、德信碧桂园·印江南三个项目先后领出预售证，共推出近1500套房源。接下来，东原旭辉·璞阅、德信·市心府等项目也将马上首开。

　　而且，随着这上千套房源的一齐入市，价格战的迹象开始在南部新城显现。本周二，记者前往南部新城，实地探访这几个焦点项目。

　　半个月推出近1500套房源 开发商加速“逃生”

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　　自从旭辉·珺悦府在今年5月底清盘以后，萧山的南部新城新房断供已经近6个月时间。这一局面，在11月中旬，随着光明·尚海湾领出预售证而宣告终结。

　　11月15日，光明·尚海湾领出最后一张预售证，共计545套房源，户型包括88方、89方、130方，均价约22799元/平方米，毛坯交付。经过5天的摇号登记，共有2155户登记家庭，平均中签率为25%。

　　本周三，光明·尚海湾这批房源正式开盘选房，据了解，边套房源基本售完，剩余少量中间套房源。

　　在光明·尚海湾确定了南部新城的价格尺度后，后续新增供应迅速跟上。11月16日，滨江碧桂园·卧城印象领出预售证，首次开盘就推出所有房源，包括392套高层和54套排屋，其中高层均价25200元/平方米（装修标准3200元/平方米），排屋均价42000元/平方米（毛坯）。

　　经过登记，最终卧城印象高层共有648户家庭参与摇号登记，平均中签率为60%；排屋共56户家庭登记，平均中签率为96%。前天上午，卧城印象开盘选房，具体去化情况开发商尚未公布。

　　与滨江碧桂园·卧城印象一路之隔的德信碧桂园·印江南，则在本周一公布了首开销售计划：推出424套高层房源，面积包括89方、96方、120方，均价22000元/平方米（毛坯），从11月30日开始启动登记。

　　接下来半个月，还有项目将会加入到开盘大军。据记者采访了解，南部新城板块的新盘德信·市心府和东原旭辉·璞阅，很快就会首开。

　　南部新城配套逐渐完善 刚需成为购房主力军

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　　南部新城的楼市格局，通过市心南路分为东面和西面，东面开发较早，城市面貌更好，配套也更完善，前两年开发的楼盘，如恒大帝景、绿都·四季华庭、新城·香悦半岛都在东面。西面新盘比较集中，包括绿城九龙仓·桂语朝阳、滨江碧桂园·卧城印象、德信碧桂园·印江南、德信金茂·佳源府、融信旭辉·湘湖悦章等。

　　2014年下半年，地铁2号线东南段的开通，大大拉近了南部新城与杭州主城区的距离，这里开始进入刚需购房者的选择清单。

　　本周二，记者走访了卧城印象、印江南、璞阅、桂语朝阳等项目售楼处，看到现场人气都还不错，各有十组左右的购房者。这些项目的销售人员都告诉记者，客户基本以刚需自住为主，除了萧山本地之外，还有很大部分客户来自滨江区：“总价200万元以内，就能买到90方，价格的吸引力很大。”

　　一口气推出了所有房源的卧城印象，已经在本周一完成了摇号，不过当记者来到售楼部时，发现现场仍有不少客户。销售人员告诉记者，很多客户在摇号之前并没有来看过房，看到价格合适就参与了摇号，最近两天赶在选房前来确定心仪房源。

　　刚刚领出预售证的印江南，是光明·尚海湾清盘之后，南部新城目前唯一的毛坯交付新盘。该项目由排屋、洋房、高层组成，总体量达到了约20万方，首开推出424套房源。据销售人员介绍，预计在首开后会火速加推。

　　跟其他项目相比，绿城九龙仓·桂语朝阳的地段优势最为明显。这个项目距离地铁2号线朝阳站仅25米，由高层、叠排和中式合院三种产品组成，全部精装修交付。销售人员表示，萧山本地和主城区的客户都有不少，目前样板房尚未开放，预计会在年底或明年年初首开。

　　各类配套的日益丰富，是越来越多购房者愿意选择在南部新城置业的主要原因。除了地铁之外，浙大二院的签约入驻，成为各个项目销售人员宣传的重中之重。据了解，浙大二院新院区将落户南部新城祝家桥社区，总用地面积约500亩。“最近的买房客户中，有不少都是浙大二院的医生，从我们项目到滨江院区的看房车，都已经拉了好几趟。”某销售人员表示。

　　此外，商业综合体开元广场、朝阳新天地、青少年宫等配套的落地，也将显著提升南部新城的宜居性。

　　库存超过150万方 价格战迹象显现

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　　在南部新城的这一波开盘潮来临前，不少业内人士就认为，这个板块很有可能会成为杭州楼市新一轮价格战的爆发点。做出这样的判断，源于南部新城巨大的新房库存。

　　从去年5月份到今年8月份，南部新城总共出让了10宗宅地，总体量达到了162.8万方。其中，有7个项目计划在最近一两个月首开，包括率先“逃生”的卧城印象和印江南，板块“踩踏”看起来无可避免。

　　价格战的迹象已然出现。捂盘两年的光明·尚海湾，最后一批房源的均价是22799元/平方米，这比它在2016年时26000-27000元/平方米的备案价，降低了4000元/平方米左右。而就当大家以为光明·尚海湾将为南部新城价格筑底时，德信碧桂园·印江南22000元/平方米的价格，竟然比它还要低了近800元/平方米。

　　“南部新城最大的优势在于价格，但是现在楼面价已经很高了，有些项目超过了20000元/平方米。如果价格过高的话，对于外来购房者的吸引力就会降低。而且板块内原生客户的数量有限，所以竞争会比较激烈。” 双赢机构总经理、浙大房地产研究中心高级研究员章惠芳表示。

　　在业内人士看来，明年南部新城的竞争更加激烈，销售压力更大，一旦出现滞销的情况，只能打价格战。记者在采访中也发现，不少项目已经开始采取一些措施，来推动销售。

　　一个是放低摇号门槛。光明·尚海湾和德信碧桂园·印江南都没有设置摇号门槛，不需要存款证明就能参加摇号，这样做能够挖掘更多潜在客户。

　　第二是启动“小蜜蜂”截客。在卧城印象、印江南等售楼处门口，记者无一例外都看到了竞品楼盘的“截客”人员。

　　即将进入2018年的最后一个月，对于南部新城的项目来说，如何才能“跑得快”将至关重要。“我认为，一方面需要进行差异化定位，提高自身的竞争力；另一方面可以适当做‘减法’，让自己的价格更有优势。”章惠芳说道。(每日商报 周坚洪)

来源：杭州日报

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