炒楼有风险！蜘蛛侠爬过的这座大楼，被中东土豪2折甩卖

月遥灵三人行

每经编辑 王嘉琦
　　坐落在纽约曼哈顿黄金地段，高320米，曾是世界第一高楼。在建筑师、工程师、历史学家心中，它是纽约最具代表性的建筑。
　　从1930年完工至今，这栋摩天大楼出现在无数部美国大片中，在《金刚》、《蜘蛛侠》、《世界末日》、《独立日》中，都能看见它的身影。在流行歌曲中，人们唱到它，在摄影作品中，人们观赏它。它也是纽约的文化象征……
　　这样一座摩天大楼，你觉得该值多少钱？
　　2008年，阿布扎比财团花了8亿美元买下它。可11年之后的今天，“中东土豪”出手的价格却只有1.5亿美元，相当于打了2折。
　　这座著名的摩天大楼就是克莱斯勒大厦。
　　近90年历史的纽约地标被2折“甩卖”
　　上世纪20年代中期，纽约超越伦敦，成为世界最大的城市。随着经济飞速发展，房地产投资旺盛，纽约掀起了一股摩天大楼热潮。当时，一位开发商想盖一栋世界第一高楼，可设计好之后，却发现自己没有足够的资本将它建造出来，于是，将项目卖给了克莱斯勒汽车公司。
　　自从1928年9月19日动工以来，克莱斯勒大厦以平均每周建4层楼的速度的爬升，最终于1930年5月28日竣工，加上尖顶后的高度超过了川普大楼（40 Wall Street）成为世界最高建筑，但仅仅11个月之后，就被帝国大厦超过了。
　　随后的几十年，克莱斯勒大厦一直是克莱斯勒公司的总部，并且经过多次修缮。
　　从上世纪50年代开始，克莱斯勒大厦几次易手。最近20年的易手包括：
　　1998年，纽约房地产开发商Tishman Speyer和旅行者保险集团（Travelers Insurance Group）以2.3亿美元的价格收购了克莱斯勒大厦。
　　2001年，美国亚特兰大的一家投资基金TMW以3亿美元的价格收购了克莱斯勒大厦75%的股份。
　　2008年，阿联酋主权基金——阿布扎比投资委员会（Abu Dhabi Investment Council）收购了TMW在克莱斯勒大厦上的全部股份以及Tishman Speyer拥有的部分股份，合计90%。
　　今年1月9日，《华尔街日报》报道称，克莱斯勒大厦正式挂牌出售。
　　3个月之后，阿布扎比财团就找到了买主。3月8日，纽约当地的房地产媒体The Real Deal援引消息人士称，阿布扎比财团与美国地产投资商RFR达成了协议，转让在克莱斯勒大厦上的全部股份，另外10%仍为Tishman Speyer所拥有。
　　3月9日，路透社消称，奥地利最大的私人房地产公司Signa已与美国地产投资商RFR达成协议，合资收购阿布扎比投资委员会持有的克莱斯勒大厦90%股份，以及旁边一座金字塔顶的建筑。而价格低得惊人，只有1.5亿美元。
　　华尔街日报预计，阿布扎比财团对克莱斯勒大厦的投资远不止8亿美元。因为大楼年久失修，阿布扎比财团还投入了数亿美元的维护成本。
　　地价一路飙升 房子出租困难
　　为什么在寸土寸金的曼哈顿，这样一栋标志性建筑的价值不仅不增长，反而贬值幅度如此之大？
　　事实上，阿布扎比投资委员会不计成本地甩卖大厦，正是因为克莱斯勒大厦不仅不赚钱，还是一个巨大的负担。
　　克莱斯勒大厦所占的土地归属于一所名叫库伯联盟学院的私立大学，每年，克莱斯勒大厦都要向大学支付租金。但2019年 ，这块土地的租金大幅上涨，从2018年的775万美元涨到了3250万美元；到2028年，还将增涨到4100万美元。
　　但另一方面，克莱斯勒大厦很难通过收房租来弥补猛涨的地租。目前，大厦里的租户包括创意艺术机构（Creative Arts Agency）、办公空间（Spaces）、以及律师事务所Moses & Singer等，租金是50～60美元/平方英尺。按这栋77层的大厦一共120万平方英尺算，一年能收6000万美元到7000万美元房租。
　　不过，这样算账，还是太乐观了。因为，克莱斯勒大厦的办公室根本就不好租出去。
　　据美国房地产分析机构Cushman&WakeField数据显示，2018年第四季度，克莱斯勒大厦的空置率约为19%，远高于其所在的曼哈顿中城区11.3%的平均水平；而中城区商务楼平均空置率还要高于曼哈顿9.2%的总体水平。
　　地价不断上涨，办公室租不出去。这是曼哈顿中城区写字楼共同面临的问题。这里的写字楼基本都有50年的历史，它们一方面受到电子商务的冲击，另一方面，曼哈顿上西区新楼林立，吸引走了不少大企业。
　　不过，CNBC分析称，历史悠久也是曼哈顿中城区房产最大的卖点。比如，谷歌、脸书等互联网企业，也都将办公室安排在百年历史的建筑中。

　　每日经济新闻综合华尔街日报、The Real Deal路透社、CNBC等
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