2季度末或是观察房地产政策变化的关键窗口

潘多拉魔盒

主要内容：

中央财经委员会会议中关于“强化宏观政策逆周期调节”的表述非常重要，大概率证明政策并未马上转向；对房地产而言，政策虽未转向，但起码未来1个季度是一个重要观察期，即政策是否调整决定于2季度的经济数据和价格数据（尤其是房价），2季度末或是政策是否转向的时间窗口；同时对经济的下一步判断也很重要，也是决定市场和政策下一步的核心，我们判断后续经济会纠偏快速复苏预期，同时房价上涨斜率或也会逐步得到修正，即判断未来政策转向的概率并不高。重述之前报告《当前房地产股票整体估值并未反映大幅放松的预期，或仅反映政策从“限”到“稳”的微调》中对市场影响的论述（进一步削弱板块博弈功能，等待短期过强预期纠偏后的下一波上涨），建议投资者均衡配置，回撤后布局适合当下政策背景的三类股票。

一、政策难马上转向得到佐证，但短期经济增长超预期和房价在部分热点城市反弹引起高层关注或制约宽松

4.22日上午，习近平主持召开中央财经委员会第四次会议，有两点关键内容很重要：

（1）要把握好整体目标和个体目标的关系，把握好绝对标准和相对标准的关系，把握好定量分析和定性判断的关系；

（2）要强化宏观政策逆周期调节，财政政策要加力提效，减税降费要尽快落实到位，货币政策要松紧适度，根据经济增长和价格形势变化及时预调微调，加大对实体经济的金融支持。

从文字分析，“强化宏观政策逆周期调节”的表述非常重要，大概率证明政策并未马上转向。表明高层针对数据做了很多跟踪和分析，才有了政治局会议的“经济超预期”表述，但这并不代表政策马上要转向，“强化”两字算是对中期判断的一个表态，也即开年势头是不错的，但经济下行压力并未消除。

对于房地产板块而言，住房和城乡建设部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示，这表明政策虽未转向，但起码未来1个季度是一个重要观察期。“价格形势的变化”这里应该指整体通胀，但短期来看，房价一定是最重要的，证明房价变化的指导原则仍是“稳房价”，涨多了就一定会被“预警”，政治局会议也强调了“稳”字。从这点而言，政策确实并未收紧，而是对过去“稳”的方针的贯彻。但这确实会对市场过高的预期形成一定压制。

二、政策下一步变化的时间窗口可能在什么时候？季度或是政策是否变化的时间单位

政策调还是不调，或在2季度末决策，而政策是否调整或于决定于2季度的经济数据和价格数据（尤其是房价）。从新华社北京（楼盘）4月19日报导可以看到，近期住房和城乡建设部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研，其中表述：“月度分析、季度评价、年度考核的要求，住房和城乡建设部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。”表明月度层面会进行数据跟踪，而季度层面会进行定性评价，从而可能做出下一步的政策调整和部署，政策调还是不调，可能在二季度末。

经济的下一步判断也很重要，也是决定市场和政策下一步的核心，我们判断后续经济会纠偏快速复苏预期，同时房价上涨斜率或也会逐步得到修正，我们判断未来政策转向的概率并不高。一季度的经济复苏并不牢靠，有许多脉冲式的变量拉高了一季度需求，比如限价放开下的复工增加，增值税“抢进项”等，4月及后面的数据或会冷却一些经济快速复苏的预期，长端利率或将重回下行；前述财经委第四次会议，仍提到“经济下行压力”，也是一个佐证；房价随销量回升或具备地斜率上行的基础，但短期一线城市销量和房价的过快上行有去年网签腾挪以及调控以来社保到期和市场对5月传的征信联网的影响（后来遭辟谣，但草根调研证明这种对销量的短期影响并不小）。

三、重述之前报告《当前房地产股票整体估值并未反映大幅放松的预期，或仅反映政策从“限”到“稳”的微调》中对市场的影响（进一步削弱板块博弈功能，等待短期过强预期纠偏后的下一波上涨）：

（1）一季度经济不错的预期已反映在股票上，同时也反映到了流动性上，股票赚钱效应下降。10Y国债利率出现了一定回升，对股票估值的影响表现在整体市场波动率的放大与赚钱效应下降，对房地产板块而言，短期或对部分放松预期过高的“筹码”或有负面影响；

（2）但一季度的经济复苏并不牢靠，有许多脉冲式的变量拉高了一季度需求，比如限价放开下的复工增加，增值税“抢进项”等。4月及后面的数据或会冷却一些经济快速复苏的预期，长端利率或将重回下行，而支持房地产相对配置价值回升；

（3）政策未来仍是因城施策式推进，边际向好，当前房地产股票的估值体并未反映大幅放松预期，当前影响短期房地产股票最大的变量不是自己本身，而是来自于大盘的流动性和基本面分歧的增加。短期波动已加大，若回撤增加，建议投资者均衡配置，布局适合当下政策背景的三类股票。

来源：华尔街见闻
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