洞见 | 秦虹：我们不用对市场产生悲观看法但要思考转型升级

赖大爷你的伞

中房报记者 许倩 | 北京（楼盘）报道

　　“品牌焕新 洞见未来”。

　　6月27日，由中国房地产报社、中国房地产网、中房智库联合主办的“2019中国房地产品牌大会暨2019中国房地产品牌价值排行榜”在北京举行。在此次论坛上，中国人民大学国家发展与战略研究院研究员、住建部政策研究中心原主任秦虹发表了主题为“观察与对策”的主题演讲。

　　她表示，自2003年开始，国房景气指数在大多数年份都位于100以上；但在2017年之前有整整5年国房景气指数位于100以下，2017年开始国房景气指数再度超过100，处于景气良好状态。但今年5月份国房景气指数再次出现向下拐点，有一种声音认为这意味着房地产行业拐点开始出现。我的看法是市场短期变化不足为奇，从发展状况来看，2019年房地产行业平稳发展是可期的，不用存在巨大的悲观看法。

　　但我们需要关注未来，即房地产行业要思考转型升级、布局未来。为什么？

　　一是从大环境来看，整个国家都在转型发展；国家提出要实现高质量发展，是满足需求、提高效率的发展，而不是盲目的、代价极大的发展。高质量发展是要实现绿色、健康的发展，降低能耗，有可持续性的发展。房地产行业涉及国家经济社会稳定，涉及全体老百姓(603883)每家每户的生活。几十年来，中国房地产行业取得了巨大的高速发展，但是离高质量发展还有很大差距。

　　二是整个社会消费结构升级、产业结构升级没有停步，这个过程仍然在持续。消费结构升级对于房地产提出了非常高的需求，因为我们面临着新的消费人群与消费理念，这些需求我们必须要思考。

　　三是，人口结构也在发生变化和调整，二胎、老龄化、劳动力占比下降与人口结构的细分、人口结构总量、体量占比的变化等，对未来房地产所提供的产品也有巨大要求。

　　四是，现在中国城镇化率已达到60%，城镇化发展进入高级阶段。高级发展阶段和初级发展阶段有很大不同。目前，中国已经进入到“城市人口多、农村人口少”的发展阶段，城市化发展进入城市群空间格局，一个是城市更新时代到来。这样一个要求意味着不是每个地方都有传统的房地产开发空间，这对房地产企业布局、投资选择都是一个重要考验。

　　五是，国家提出的新旧动能转换也给房地产业带来巨大挑战。房地产显然属于旧动能，过去在中国经济快速发展过程中旧的动能给国民经济的贡献是毫无疑问的，但现在新旧动能的转变对房地产发展提出了新的政策要求，“房住不炒”是国家对房地产发展的新定位，很多人认为房住不炒是对购房者的要求，但我认为其实是对房地产全产业链的要求，从前端土地的参与者、金融政策制定者、税收政策制定者，到末端房地产的管理和参与者，全产业链都要做到“房住不炒”。

　　房企应该向哪个方向转？怎么转？主要有三个方向选择：

　　一是细分市场方向的选择。中国非常大、人口众多，每个细分市场都非常开阔，有巨大的人群。

　　二是补短板，短板比如说养老，满足养老需求的新产品形式一定有创新空间。

　　三是未来就是整合资源，凡是整合资源能力强的企业未来在市场竞争中的发展机会就好，如教育资源、特色小镇等资源整合。

　　怎么转型？也有几个结合：一是从现在国家对房地产行业发展看，房地产需要和产业结合，才更容易取得土地资源；二是要和特色结合，一个没有特色、没有专业化能力、没有特色开发能力的团队，是走不远的。

　　我最近看了很多制造业企业，发现制造业企业确实和房地产企业是完全不同的两类企业，让我最震憾的是不知名的企业被命名为“专、特、优隐性冠军”，我从来没听过这些企业，但是这些企业有上万人的研发团队，他们的专业化能力强，是无法替代的。这些是房地产企业需要学习的。

　　责任编辑：马琳 曹冉京

　　审读：戴士潮

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