单大伟：房价收入比可作为观察调控成效的重要指标

潘多拉魔盒

“有恒产者有恒心”，房子对于中国人来说有着特殊的意义，当前，全国房价基本稳定，涨幅收窄的现状让许多人望房兴叹。

在调控房价上，面临着地方政府“不敢降”、开发商和多套房者“不愿降”、刚需购房者“希望降”的复杂博弈局面, 让国民经济的发展面临着新的机遇与挑战。

该如何调整？既能满足人们需求，又能服务未来我国经济发展，房价收入比作为政策标的就有了现实意义，可充分发挥房地产的“双刃剑”作用。

城市化，通常伴随着房价的快速上涨，房价的变化透示着经济发展的景气程度。根据国家统计局的数据，2018年我国城镇化率已经达到59.58%，随着未来越来越多的居民居住在城市，房地产对国民经济发展的影响在日益增强，在外需趋弱、消费作用有限的情况下，固定资产投资将成一段时期内中国经济走向的关键。

房子是耐久消费品，也是投资品，其资本属性使得房价中包括了对住房本身以及所在区位、城市未来收益的折现。房价是判断一个城市发展现状与未来前景的重要参考（一个可以类比的例子是成熟的资本市场中优质企业的股价往往要更高），所以说，房价不是越低越好。

此前，黑龙江鹤岗出现的“白菜价”住房，便是市场对当地经济发展不景气“用脚投票”的结果。同时，过低的房价也不利于经济的转型升级，适度上涨的房价可以挤出低端产业，提高土地的集约利用率，促进技术密集型行业的发展，从而助推转型升级。

当然，过高的房价也会妨碍经济健康发展。高房价后果是直接加重居民负担，降低人民生活质量。过高的房价也会加剧房地产市场的投机现象，引起价格信号的失真，导致更多的社会资金进入房地产行业“空转”，对制造业等实体经济部门产生挤出效应，引发国民经济结构“脱实向虚”等失衡现象。

作为资金密集型行业，从实物房地产到货币化，到信贷化，再到如今的证券化，房地产已经实现了从实到虚的跨越，这也就意味着，金融与房地产的联合已经让房地产逐步突破了其原始的生产和消费功能以及空间垄断的刚性，并且衍生出了价值增值功能和价值承接刚性。资本的鱼贯而入，房地产的虚拟化程度还在不断的提高，这些派生属性开始逐渐“喧宾夺主”，其产生的不确定性因而被成倍放大，增大了金融市场的风险。

房地产与金融机构的紧密联系，房地产市场过热也可能诱发系统性的金融风险。因此，在经济发展中有必要将房价保持在合理区间范围内。

对于房地产市场调控而言，有研究数据显示，2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次。相比2018年上半年房地产调控192次，同比上涨了31%。

2019年，各地房产调控的目标非常明确，即实现房价、地价、预期的“三稳”。整体来看，上半年的政策调控不只针对房价单一维度，包括地价、限售、限购、公积金等多维度政策均同时出现，“因城施策”特征明显，而这一趋势也将在下半年延续。

我认为，将房价收入比作为政策标的更为可行，因为单纯比较房价高低实际意义并不大，住房都是不动产，不仅各个城市的房地产市场是分割的，而且一个城市房地产市场在区域性上也是分割的。而且这种一个城市房地产市场的区域性分割差别还会相当大。

国内各城市的高房价早就与中低收入居民没有什么关系，已经异化为少数人的游戏。国内房地产是否还将会这样持续下去？这才是问题的关键所在。房价收入比可以更准确地衡量房价对居民生活水平的影响。

基于房价收入比的调控，可以将政策调控的目标从单一的房价转变为“让收入跑赢房价”，在房价保持平稳的同时，让居民收入以更快的速度增长，对房地产市场调控利益相关方而言是一个“帕累托改进”，从而逐步消化高房价带来的负面影响。房价收入比可以作为衡量“房价合理回归”的重要标尺，也是观察房地产调控成效与否的重要指标。

来源：中国房地产报

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