中房研协]大湾区规划背景下广东五市房地产市场研究与发展预判

趁早

 2019年2月18日，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。纲要明确指出，建设粤港澳大湾区，要依托香港、澳门作为自由开放经济体和广东作为改革开放排头兵的优势，继续深化改革、扩大开放，在构建经济高质量发展的体制机制方面走在全国前列，发挥示范引领作用，加快制度创新和先行先试，建设现代化经济体系，更好融入全球市场体系，建成世界新兴产业、先进制造业和现代服务业基地，建设世界级城市群。
  随着纲要的发布，大湾区房地产市场受到广泛关注。业界普遍认为，受益于大湾区发展规划，未来湾区交通、经济、产业将迎来快速发展，高质量人才的大量引进和产业区域精细分工带来的人口流动将为湾区房地产市场提供新的发展活力和坚实的需求支撑，市场前景可长期看好。基于此，本文将对湾区深圳市、广州市、佛山市、东莞市以及惠州市这五个广东城市展开具体研究，从经济环境、政策环境、房地产市场三个角度对城市进行比较分析，从而对大湾区规划背景下这几个城市房地产市场未来发展前景作出合理预判。
  一、经济环境
  1.    GDP：广州、佛山增速回暖 深圳经济稳定高速增长 惠州下行压力进一步加大
  （1） 2019年上半年广州、佛山GDP增速明显回升  惠州经济增速持续下行

  据CRIC统计数据显示，广州、佛山在近几年土地供应市场表现突出，土地供应量远超其他三市，且有逐年上涨趋势。惠州近几年土地供应相对稳定，长期占据土地供应面积第三位。东莞自2015年后土地供应面积连续两年下降，且下降幅度较大，2018年土地供应回暖，供应面积仅次于广州、佛山，超过惠州，且从2019年上半年土地供应来看，供应面积已相当于2018年全年供应的67.51%，2019年全年土地供应面积有望继续增加。受限于土地资源稀缺，深圳市土地供应始终是广东五市中最少的，且近年来供应面积持续下降，2019年上半年供应土地245.32万平方米，仅为同期广州土地供应的12.61%。
  （2） 广州、佛山土地成交量大  东莞土地成交面积增幅明显

  据CRIC统计数据来看，佛山在商品房供应方面表现突出，2017年商品房供应265141套，超过供应量第二的东莞149988套，2018年供应量虽有所下滑，但仍有220299套入市，远超其他四个城市，2019年上半年已有115686套商品房供应，全年有望再次实现增长。惠州自2014年以来，商品房供应持续增加，至2018年全年供应153708套，增幅高达223%，商品房供应量从倒数第一跃居为仅次于佛山。广州、深圳供应量则相对稳定。东莞自2016年后，商品房供应逐渐减少，2019年上半年供应31527套，仅为2018年全年的42%，全年供应可能微降或与2018年持平。
  （2） 佛山、广州保持成交高位  惠州商品房成交量剧增

  从商品房成交情况来看，佛山、广州仍是广东五市商品房成交主力，尤其佛山自2016年后，商品房成交量已连续三年超过20万套。据CRIC统计数据，佛山2019年1-6月商品房成交也已达106768套，2019年全年商品房成交量有望再次突破20万套。此外，近年来惠州商品房成交市场也明显升温，2018年商品房成交量已达139078套，环比增加139.29%，首次超过广州位居广东五市商品房成交量第二位，从2019年上半年表现来看，2019年全年惠州商品房成交可能出现小幅下滑，但仍将保持较高体量。
  （3） 深圳房价为大湾区房价天花板  五市房价均保持较快增长（略）
  （4） 五市供需渐趋合理  惠州存在库存压力加大风险（略）
  （5） 五市均暂无商品房库存压力 各地政府可适当加大或维持目前供地水平（略）
  四、总结与预判
  从区域来看，粤港澳大湾区是继美国纽约湾区和旧金山湾区、日本东京湾区之后的世界第四大湾区，是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。据各市公布的经济数据整理显示，2018年粤港澳大湾区人口达到7115.98万人，经济总量约为10.87万亿元，约占全国经济总量的11%，是全国经济最活跃的地区和重要增长极。10.87万亿的经济总量已经超过了同期韩国的GDP总量，虽然在四大湾区中仅居第三位，但超过6%的经济增长率远超其他湾区，且人口、土地面积、港口和机场吞吐量均居四大湾区之首，发展势头大好。2018年，中央将粤港澳大湾区发展列为国家重大发展战略写入政府工作报告，2019年2月，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》并要求积极推进落实，借用国务院港澳事务办公室主任张晓明先生的话来说，建设粤港澳大湾区是习近平总书记亲自谋划、亲自部署、亲自推动的国家战略，是新时代推动形成我国全面开放新格局的重大举措，也是推进“一国两制”事业的实践创新。粤港澳大湾区建设，以打造世界级城市群为方向，是粤港澳三地优势互补、协同发展、互利共赢、共同繁荣的区域发展战略，区域前景长期看好。
  具体到城市而言，通过城市间经济环境、政策环境和房地产市场的对比分析，我们根据市场热度和发展潜力将广东这五个城市分为三档：
  第一档：广州、深圳
  广州、深圳均被确立为粤港澳大湾区中心城市，其本身的经济水平已相当发达，近年来经济也保持较快速度增长，伴随着规划纲要的落实和推进，城市功能定位将更加明确，产业升级将更进一步，对人才的吸引力也将再次提升，城市经济发展速度有望进一步提高，市场可高看一线。与此同时，随着广州、深圳中心城市产业升级和辐射作用的加强，未来必将出现越来越多的向东莞、佛山、惠州等周边城市的产业转移和人口转移，尤其深圳受限土地资源贫乏表现将更加明显。
  第二档：佛山、东莞
  佛山自2009年同广州签署《广州市佛山市同城化建设合作协议》及两市城市规划、交通基础设施、产业协作、环境保护等4个对接协议以来，一直在大力推进落实广佛同城化发展规划，十年间双方合作已取得不少成果，而在此次《粤港澳大湾区发展规划纲要》中，广州-佛山再次被列为粤港澳大湾区三个极点之一，未来两地互动合作层次将进一步提高，广州现代服务业和佛山先进制造业齐头并进、互补互促的格局将更加完善，且伴随着两地交通路网、公共服务共享、同城化体制机制的更新进步，佛山将有望在承接广州产业转移、融入广州产业体系以及接纳广州人口外流中获得更高的优先级。从目前来看，佛山近几年保持良好的经济增长和人口增长速度，房地产市场表现也比较活跃。但发展仍然存在两大隐患：第一，佛山市房价增长过快，曾一度被住建部约谈，7月30日中共中央政治局又首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，未来政府政策出台和管控力度可能将进一步加强；第二，佛山市经济发展过于依赖房地产业，缺乏其他持久稳定的推动力，未来发展可能还将面临产业转型的瓶颈。
  东莞在粤港澳大湾区发展规划中与深圳同被看作电子信息等世界级先进制造业产业集群的两个核心城市，在制造业、电子信息产业优势突出。根据东莞市《十三五规划》，东莞将打造华南科技产业创新中心，全市国家级高新技术企业数量达到3000家以上，未来经济发展动力强劲。从区位来看，东莞处于广州、深圳这两大中心城市之间，既可以通过广深科技走廊的打造提升自己的科技水平，推动产业升级，进一步提升经济发展水平，同时随着莞深城轨的即将开通，未来东莞与深圳将构成半小时生活圈，城市合作将进一步深入。就目前来说，深圳受限土地资源稀缺的问题已经暴露，近几年已经陆续有企业和人口向东莞转移，未来这种转移规模将更大。结合近两年东莞产业转型较为顺利、经济发展保持高速的表现来看，东莞市场甚至优于佛山，仅次于深圳、广州。不过发展同样面临几个问题：第一，东莞尚未完全摆脱产业转型带来的阵痛，常住人口净增长依然缓慢，历史遗留下来的城市规划、产业布局有待改观，这可能需要一个较长时间的过渡改造期；第二，东莞目前房价在广东已经仅次于深圳、广州，但其经济总量却相对较低，房价高、增长快的问题甚至比佛山还要突出，可想而知需要面临的将是更为严格的楼市调控和政府管制。
  第三档：惠州
  惠州在《粤港澳大湾区规划纲要》中的定位更多地偏向于打造生态城市和对接深圳东进、广州东扩战略，这主要基于惠州丰富的自然资源和相对较偏的地理位置。据此前惠州市政府透露，未来将着力把惠州打造成粤港澳大湾区东部片区交通枢枢纽节点城市，全面接入大湾区东部半小时生活圈，这将有力地推动惠州当地的旅游地产、养老地产的发展，也有助于惠州经济产业结构的转型升级。但从目前来看，虽然近两年惠州市商品房市场出现明显回暖，且房价仍是粤港澳大湾区价格洼地，但不可忽视的是惠州市经济增速连年大幅下滑，经济下行压力持续加大，同时经济发展过度依赖房地产业，在“房住不炒”的主基调下，惠州市较小的常住人口体量及偏低的人口增长率反应本地房地产市场真实刚性需求并不高，相对较窄的经济基本面难以支撑房地产市场的持续高速发展，经济的持续发展面临挑战，且商品房库存的逐渐积压已使得惠州成为大湾区去化周期最长的城市，城市发展可能需要较长的调整期，市场预期相对看低。


来源：中房研协
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