又一长租公寓爆雷 业内呼吁设立风险准备金

丑八怪

距离乐伽公寓公开辟谣称“公司依旧正常开展业务”过去半个月后，乐伽公寓的租客及房东，迎来的消息是“确认公司已停止经营”。

8月7日，乐伽公寓通过其微信公众号发布公告称，公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。

今年7月以来，“乐伽公寓经营异常，疑似爆雷”、“分公司人去楼空”、“房东收不到租金、房客面临驱逐”等消息在网上流传。

乐伽公寓停业的现象并非个例。仅今年7月份，就有乐伽公寓、杭州速锦房产在内的6家公寓机构“爆雷”。

房东、租客建立维权群，商讨下一步对策

在8月7日晚间乐伽宣布停业之后，新京报记者了解到，合肥、西安、苏州、南京、杭州等地的房东和租客都纷纷建立了微信维权群，围绕房东和租客、房东和乐伽、租客和乐伽之间，大家正商讨下一步的对策。不过，截至目前，租客、房东方面反馈，并没有得到乐伽方面的补退款。

新京报曾报道过，南京栖霞尧辰景园小区租客李华（化名）跟乐伽公寓签了1年合同。合同从今年3月24日至2020年3月23日。7月20日房东找过来，因未按时收到房租，向他们下逐客令。“房东表示，如果8月18日还没有收钱，就需要收房，断水断电。”李华说。

截至目前，李华并没有接到乐伽公寓方面的任何电话，只看到他们发出的公告，“我在外地出差，只能周末回南京后去服务点看看情况。”

和租客们一样，把房子租给“乐伽”的房东们也很“上火”。四川的小美（化名）于今年7月3日将成都市锦江区汇丽汀香一套房子委托给乐伽公寓出租，由于小美经常在外地，图省事、方便，就跟乐伽公寓签订了6年协议，出租代理期自今年7月4日至2025年10月31日，共计72个月120天。7月4日，小美就将房屋交付给了乐伽公寓。

据小美介绍，今年7月10日，乐伽公寓就把房子租出去，乐伽跟租客之间签订了一年合同，租出去的价格为3000元，一次性收了半年房租和押金。而小美这边，只在7月3日签合同时，收了3500元押金，房租还没收到，之所以当时没收款，“他们说以后每季度按时给我打房租，我就想省事，没想太多。”

新京报记者从小美出示的房屋出租委托代理合同上看到，该房源的押金为3500元，每个月租金为3500元，第一次支付房租时间为2019年11月1日，第二次支付时间为2020年2月1日（根据付款形式以此类推）。

“我刚找到租客，租客跟乐伽签订了1年合同，也付了半年租金。我也不能赶人家走，只能想办法跟租客协商了。”小美无奈地说。

“高收低租”破坏行业整体信用

不同于一般长租公寓的运营模式，乐伽公寓以高于市场价拿房，给房东的付款方式为一个月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客的租金为半年，甚至一年。如果租客想月付，租金价格就高，因此，不少租客图便宜，便选择半年付甚至一年付，在此模式下，在多个城市扩张。

之所以出现“高收低租”的模式，巴乐兔联合创始人高萌指出，可能是受过去一段时间长租市场风口强劲的影响。不过，“当前市场已趋于冷静理性，无论从政策、资本，还是经营角度，都需要从问题中总结经验。”高萌称。“长租本身是一个刚需、低频、低利润的传统生意，且事关民生大事，更需踏实稳健，追求租客保障、民生稳定、经营受益的共惠局面。当前，亟须在各方努力下，建立一个信息透明、标准可循的产业生态。”高萌亦表示。

“‘高收低租’模式正破坏着行业整体信用。”房东东公寓学院全雳指出，“高收低租”与租金贷一样，是典型的利用资金池，运营长租公寓的做法。这一模式，无形中会放大杠杆，由于缺少风险控制，一旦企业经营管理失误，最终会导致房东、租客严重损失。

全雳进一步强调道，目前租赁行业还缺乏法律化的约束，也没有押金保障制度或担保金制度。这也就意味着，企业倒闭了，对租客、房东而言，还缺乏相关保障。因此，全雳呼吁，必须对这个行业里的黑中介和黑二房东进行严惩。

在类似“租金贷”等金融方式的助力下，往往风险爆发会明显延后，导致风险的规模和影响面逐步扩大。因此，在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，金融手段助力长租公寓规模化的同时，也加剧和提升了未来的风险水平。因此，张波建议，对于长租公寓领域的金融管控力度需要进一步加强。

而对租客而言，全雳建议，租房还要找大品牌或有国企背景的租房企业。高萌则表示，目前行业暴露的问题，会导致房东和租客在选择机构方面，更加看重经营稳健、服务信誉和来自平台的背书。

通过立法建立准入门槛

乐伽公寓停业的现象并非个例。实际上，今年长租公寓行业跌宕起伏，风波不断。据记者根据公开信息统计，截至目前，已有26家公寓机构出现重大问题，仅今年7月份，就有乐伽公寓、杭州速锦房产等6家公寓机构“爆雷”。

这些长租公寓机构之所以会倒闭，一大半原因在于资金链出现问题，其中不乏“租金贷”的身影。随着“租金贷”被禁，大量中小型运营商如何生存，已成为最大的问题。再加上资本陆续退出，长租公寓最近两年兴起的资产证券化融资受阻，长租公寓资金层面不容乐观。

值得注意的是，在政策层面上，由于各地对于“N+1”执行力度和要求不尽相同，导致很多城市的长租公寓存在一定政策风险。

在此背景下，张波建议，在政策控制较严的城市，包括对于“N+1”政策以及租金限价政策较严的城市，长租公寓市场不要盲目扩张。此外，对于长租公寓发展市场的预期，也不能盲目对标国外经验，要探索一条既适合国情，又具有可持续发展的路径。

乐伽事件具有典型的警示意义。北京房地产中介协会秘书长赵庆祥指出，在乐伽事件中，当下相关部门正积极救火，群策群力善后“爆雷”的遗留问题非常重要。但更重要的是，如何防微杜渐，通过构建长效机制，防止类似问题重复发生。

赵庆祥认为，要尽快出台住房租赁条例，租赁行业必须通过立法建立准入门槛；此外，可以由协会牵头探索建立风险准备金制度，租赁企业按照规模，缴纳风险准备金，此举一方面可以对冲经营不善带来的风险，另一方面，也可以控制企业的扩张速度。

问题在于，长租公寓如何破局与盈利，未来还有没有发展前景？在赵庆祥看来，长租行业还有较好的发展前景，“目前在住房租赁市场规范发展过程中，肯定会出现各种问题，但随着租赁制度的完善，这些问题都会逐步得以解决。”赵庆祥总结称。


来源：新京报
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