房地产是下半年经济复苏的关键吗

美云

近期，多地烂尾楼维权业主表态将“断供”，要求楼盘复工并按期交付，否则将集体停止偿还贷款。烂尾楼影响房地产销售和地方土地财政收入，更冲击消费者信心和预期。如何使房市能够避免“硬着陆”？

由于最近民营地产商普遍出现困难，地方上被迫让城投和国企央企拿地，导致拿地的70%-80%都是国企和城投，城投又被迫加杠杆，这意味着未来几年国企和地方城投债务会有显著恶化。这和过去十年的国企退出房地产的精神是相违背的，另外也与中央控制地方隐性债务的精神相违背。

今年土地财政同比去年至少下降20%，去年民营地产商有多困难，今年地方政府在刺激方面就有多恐慌，因为他们一刻都离不开土地财政。对老百姓来说，房价涨跌和购房安全是两个层次的问题。如果60%-70%的民营地产商，尤其是头部地产商陷入困难，这意味着新房至少有50%-60%的概率要烂尾，那么老百姓肯定不会买房。现在，如果安全性这个底层问题不解决，采取什么其他措施都没有用，大家要有这种紧迫感。

现在房地产的按揭利率还在5%左右，很多断供烂尾房每个月还的利息要比收入还要高，这实际上是非常鹰派的一种做法，和偏弱的基本面不完全匹配。2016年的时候按揭利率只有4%左右，因此，降息是有空间的。

当前是治理房地产的关键节点。断供问题不是今天才有，2008年曾经出现过因为房价下降断供的现象，2014年也出现过弃房断供的问题，这些问题在过去两个周期中都是靠大水漫灌刺激房价上涨来解套的。但我们应该放弃饮鸩止渴的传统政策。

房地产的需求是一直存在的。三道红线等管理举措，实际上压抑了部分需求，疫情也导致大家的需求模式发生了一些变化。在这种情况下，很多地方可能急于使房地产市场需求恢复，出台一系列刺激市场的政策，这对于目前稳增长来说是很重要的。但是，如果一些地方政府过度用劲，使房地产又回到过去“治乱循环”时代，放弃战略性调整，从而失去这一轮大调整所带来的契机，实际上是得不偿失的。

稳定房地产价格下行的心理预期，既需要政策更加精准也需要更大的施政力度。在需求端可以进一步调整优化限购政策，改善房价下行预期。供给端，目前市场已经拥有较为充足的土地储备用于房地产开发，应暂停新的土地供给。