保交楼、稳民生

劳工时评

7月28日，中共中央政治局召开会议，其中对多地出现的“烂尾楼”明确表态，坚持房住不炒的定位，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

此次中央政治局会议首次提及“保交楼”，并且明确指出“压实地方政府责任”，无疑为接下来的房地产市场政策方向奠定了基调。

这也说明，“保交楼”已不仅是一局一域的个案，而是可能辐射影响全局全域的事件，不仅要解决民生层面的需求收缩，更是关乎社会稳定。


因此可以说，如今“保交楼、稳民生”的关键环节是，在理清烂尾楼盘的债权债务关系后，对其进行债权债务关系的阻隔。以烂尾楼为例，将项目单列出来，商品房预售后，封顶烂尾楼事实上的所有权是归业主和按揭银行，开发商基本是债务方。

也因此，地方AMC介入破产重整方式，可能会成为各地市场化、法治化手段“保交楼”的“标配”。

具体而言，不论是对问题开发商进行破产重整还是并购重组，可以先确定重组实体，如将本来是开发商或项目公司的债务承接给地方AMC，也就是把开发商及旗下其他项目公司的债务承接给重组实体企业，变成业主、按揭银行与重组方的债权债务关系，从而将烂尾楼盘与项目公司进行法律关系的分离。

这就意味着，地方AMC等重组方，直接变成开发商的债权人，成为对开发商的并购重组、破产重整或破产清算的当事人，可以充分发挥自身在这方面的专业优势，为项目后续开发提供资金，从而保障烂尾的项目正常交楼。

这样做的目的是把已预售实体楼盘，与开发商和项目公司复杂的债权债务关系，进行法律上的切割，从而为“保交楼”提供坚实保障。

当然，对只是流动性受困的开发商进行救助，也可以通过保障性租赁住房的方式进行流动性疏导。如若开发商有债权债务关系清晰的现房，地方可以考虑将其购置或提前支付长租款，以为开发商输入流动性，防范其因为流动性紧缩而导致所建楼盘烂尾。

总之，解决烂尾楼问题不再是简单地为房地产行业注入资金那么简单，而必须以法治化、市场化方式为主，通过理顺债权债务关系，剥掉房地产的金融外衣，将无辜业主从复杂的房地产金融场景中解放出来。