房地产市场为何持续火爆？
本帖最后由 月落静池 于 2017-5-16 14:50 编辑导读在政府严厉管控，地方一把手书记问责的情况下，房地产售价逐渐走低，与二手房的售价形成严重倒挂，甚至新房售价低于同期相当地块的楼面价的。开发商对于违背市场规律的政府调控，唯一的办法就是捂盘惜售，造成房市供不应求，一些刚性需求者和住房改善者一房难求。抢房，抢房，还是抢房。
五一期间，江苏的盐城、太仓，抢房潮让人目瞪口呆。几十号人抢一套房不稀奇，几百号人抢一套房也不少见。现在已经不是日光盘，而是秒光盘，一般关系递的条子根本不管用。
其它城市也是如此，杭州滨江买不到房，湛江在抢房，南宁4月30号龙光楼盘抢房，4月29日，荥阳在假期开盘的多个楼盘被一抢而空，不少购房者裹着被子连夜排队。土地同样稀缺，有个朋友说，有114家开发商抢苏州的一块地，盛况前所未有。5月8日，南京最贵的“地王”项目河西葛洲坝G14地块公布了相关规划，该楼盘将由5幢高层组成，户均面积200平方米以上。地产商以32.8亿元拿下这幅位于青奥村附近的住宅地块，楼面价高达45213元/㎡。
从房地产开发企业来看，房企拿地热度掀起了今年以来的新高潮。仅2017年的4月，保利、龙湖、中海、首开、碧桂园和万科等品牌房企拿地金额都在百亿以上。其中，碧桂园已经连续五个月拿地金额过百亿，中海连续两个月拿地过百亿。一、抢房的三个原因1、房价被强行抑制，给予购房者明确回报某市的中环，周边二手房交易均价2万以上，开发商新购土地楼面价1.3万左右，周边新开楼盘价格被硬性压制在了1.6万左右，开发商自己也说，买此盘必涨，关键是能否买到。
现在地方政府抑制价格，相当于地方政府把开发商的部分利润强行让度给了购房者，让购房者得到了一部分几乎无风险的收益，有如此好事，购房者当然有多少买多少。
价格被强行抑制，利润和收益却不会凭空消失，只不过是这部分收益归谁所有而已，以前收益主要由地方政府与开发商所有，现在部分溢价被投资者抢到，自然是甘之如饴。房价上涨，投资者抢购，房价不涨，投资者还是抢购，不是房价不管用，而是目前的房价平稳是假象，房地产的实际利润并没有降低，只不过人为控制房价，让大家抢房分享收益。
让房地产回报真实下降，房地产市场才能稳定，去杠杆和降货币是两个比较行之有效的办法。2、不仅收益高，而且坐地生钱房地产市场火，说明货币购买力下降是共同的预期，也说明目前的货币供应远远超过实体经济需求，货币被挤入投资市场。货币超发，通胀严重，股市萎靡，只有房市风景这边独好！
2016年之前，民间投资增速一直高于全社会固定投资增速。进入2016 年以来后，民间投资增速下滑甚至失速，显著低于全社会固定资产投资增速。
今年一季度民间投资增速回升，与基建的上升有密切关系。任泽平分析，民间投资在制造业和房地产领域分别占81%和71%。
因经济转型，资金进入两大类市场，基建与高端制造业，民间投资的门槛上升，或者有大量资金，或者有技术优势，而绝大部分投资者不具备资金、技术、人才优势，这些资金离开实体经济后，转战投资市场。
目前广义货币M2确实处于下降周期。2016年1月开始进入收缩周期，当月新增信贷2.54万亿，M2年增速为14%；2017年3月，M2年增速降至10.6%，分別比2017年2月和2016年3月下降0.5%和2.8%，处于历史低位。但是，绝对值仍然可观。截止到2017年4月末，M2余额159.63万亿元，同比增长10.5%；社会融资规模增量1.39万亿元，同比增加了6133亿元；人民币贷款增加1.1万亿元，同比增加了5422亿元。
既然货币已经进入收缩周期，房地产为什么还这么火？问题是，我们的基数太高，即使每年增速降到最低的11%，七年之后也会翻番到310万亿。也就是说，到那时，货币购买力还会大幅下降。当货币贬值成为大众预期之后，优质资产争夺战也就随之展开。3、房产是投资产品中魅力最大的到目前为止，没有一种投资品具有房地产的吸引力，房产是投资市场最有魅力的妖精。
期市等不是普通人进得去的，股市作为实体企业融资平台的性质越发明显，处于震荡周期，对于多数人来说，房地产成为够得着、享受得到的投资品种。
通胀率10%，GDP增速6.5%，一年期银行存款利率1.5%，资金势必从实体和银行中被挤出来，房地产在股市捉妖之际成为唯一的出口，因而显得金光灿灿。
越来越多的民间财富被绑定在房市上，房地产与地方财政血肉相联，未来剥离恐会更加痛苦。二、拿什么来拯救你，中国房市？中国房地产最有魅力的地方，就是各种百转千回波浪起伏之后，总有一股神秘的力量，将这个行当解救于水火之中。1、中国房地产是个发育过快的孩子中国地产发展其实只有很短的时间，从2000年开始之后才真正的成为一个正规的行业在运营，这个行业在开始的前几年当然不会有问题，就像一个刚发育的孩子，看到什么吃什么都是正常的。
房地产行业在中国经济快速发展浪潮之下，也在经历超速的成长。这个成长速度超过了中国整体经济，因为孩子长得快，每天蹿一点。但是，五六年之后发现，这个速度还是快的惊人，惊人到其它行业不行的时候还在长个，堪比姚明。
再过两年，发现房地产依然不停地扩张，此时的中国经济虽然还好，但是已经远不如往年勇猛。所以，在2007-2008年间，很多主流的观点就是中国经济离不开房地产。这种观点非常大众化，大众化到了忘记房地产还是个孩子，只有不到十岁，只是个头长得快而已。
2008年全球经济危机，整个地球的GDP都在急速收缩，但是中国经济不能接受这样的失败，甚至不能接受速度一点点的放缓。好在政府强势，四万亿政策出台救市。花钱刺激是一个很好的模式，但是钱花在哪里好像是一个值得思考的命题。
被人们诟病的房地产又重新进入各级政府领导的视野，许多城市以办理蓝印户口吸引购房者，银行把放贷当作政治任务来完成。四万亿流入各级地方政府之后，政府靠着这些钱研发了城投债，四万亿变成了四十万亿，全部通过土地的方式转化为了地产。
房地产虽然还是个孩子，但是很争气，补品虽然吃得过猛，好在底子很好。四万亿助推了行业快速扩张，也带动了中国经济的二次腾飞，甚至增速一度超过预期。2、三年之后，问题逐渐显现三四线城市之前的土地供应太迅速，而人口导入并没有想象中那么勇猛，所以房地产这行有了一个传统行业都很头疼的名词，叫库存，鄂尔多斯、宝坻新城、曹妃甸等一连串的鬼城映入人们的视线。
普通行业为什么这么痛恨库存，库存的存在代表着你产品研发失败，除了之前的生产成本都浪费了，而且后面还会持续产生仓储成本。消费品行业降价促销看似福利百姓，其实是断臂求生存，而房地产库存更加痛苦的地方在于，生产成本浪费之余，你却没有回改的机会，而且仓储成本在借杠杆作用下百倍的放大。
房地产库存堆砌得大到惊人，到后面使得中央政府出尽大量红利进行扶持，高铁、卫星城、购房补贴，各种政策层出不穷，甚至到最后停止部分城市的土地出让，可以见得当初库存的量有多么的大。
中央救市大概花了三年时间，解决了一点问题，但是却没有从根上彻底解决。毕竟对于三四线城市，最基本的还要让人愿意去，这一点不解决，一切都无逻辑可谈。3、城市挤压逻辑是股神秘的力量从2014年开始，一线城市在房地产发展15年时间后，城市率先进入了置换需求的迭代，置换需求的威力来自于改善，不像年轻人空手买房子，而是卖了房子买房子，购买力瞬间提升，而且在可以贷款的情况下得到成倍放大。
置换需求崛起给城市最大的两点改变：一是二手房市场的崛起而且逆袭，从深圳开始到京沪，二手房开始成为城市的霸主；二是一线城市的房价激增，即从这几年开始，一线城市房价在保持难以想象的速度逐年扩张。
价格提升是合理的，毕竟中国只有四个一线城市，但是价格提升产生了一个辅助效应-城市挤压。一线城市房价五万元，相临城市3万就是合理的。这个逻辑很无理，但是在绝尘而起的房价面前，就变得那么的理所当然。所以，二线、三线乃至四线城市猛然间发现了这样一个逻辑：去库存就有了天然的推动力，而且让这样的推动力更加完美，一切手段无原则的模仿一线城市，土地以制造地王为荣，鼓励举牌，并且争相进入限购城市行列，因为发现一旦颁布限购，去库存的速度反而更快了。
2017年的楼市发展进入两级分化的模式，一线城市高高在上，二线城市火热发展，三四线甚至五线城市还有很长的路要走、库存要去。
中国房地产进入一个标准的纺锤体模式，虽然此时这个行业还未满18岁，尚未成年。4、城市群发展是另一股神秘力量2017年，对三四线城市的楼市，又有了一股新的力量，这股力量的名字叫城市群发展。
是的，所有人都知道一线城市很牛掰，所以政策就明显的告诉大家，一线城市不仅仅要带动二线，还要带动周边。所以城市群的概念就出来了，逻辑也很简单，解决三四线，先从解救一线城市周边的三四线做起。
所以，从2011年开始司空见惯的城市规划蓝图在2017年又开始浮现，唯一的差别是，那时候大家强调自己如何做大，这一次大家强调自己如何依附老大，语气态度措辞不尽相同，但是结余和当年都非常的类似：我会更好。
一号作品来自雄安新区，这个八线的三个穷县抱团取暖，小乞丐瞬间成为网红小鲜肉，出场费也是一夜之间飙升，秒杀二线城市已经是客气，比肩一线可能是目标诉求，否则不能称之为千年大计，国家大事。5、城市更新是房地产的下一股力量一线城市在此轮严控过程中房价被抑制，一个重要的动作是因为，最近一年的土地出让都来自郊区地块，城市总是卖犄角旮旯的房子，房价会被低估，加之政府限价。但是未来伴随着城市中心的旧城改造和城市更新，拆违力度升级，一线城市的核心区域产品慢慢开发之后，可能一线城市又会有一轮新的上涨。
这样的上涨似乎像一个圆心，慢慢向两边扩散，套路和当初一样。这股力量甚至可以看得到时间表，大概在2020年。中国房地产就是有股神秘的力量，推波助澜在推动这个行业快速发展，没人在乎的这个行业哪怕到了2020年也不过20岁。
20岁的年轻人还在啃老，而同龄的房地产行业，好像是历尽沧桑的老人，这个时候已然经不起任何的折腾，完全靠轮椅这种外力才能走上各种舞台。三、结束语总有一股力量会拯救中国的房地产行业，不论这股力量是否合理，但是这股力量确实存在。
2016年中国房地产业和建筑业累计增加值占据全国GDP的比重达到13.10%，中国房地产投资占GDP的比重为23.73%。如果在十年之内，有一个或几个新的产业能够代替房地产业在中国经济总量的比重，使房地产投资占GDP的比重低于5%，那么可以断定地说，房地产的发展窗口期就是十年。在这十年的窗口期里，投资房地产是最安全的，而且收益是可观的。窗口期的长短，完全起决于替代产业出现的早晚。
一方面使用看得见的手违背市场规律的乱作为，另一方面埋怨不被承认市场经济地位，此举无异于一种流氓行为。
摘自《叶檀财经》和《真叫卢俊的地产观》
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